Риелторы о самостоятельных сделках с жильем

Чем же чреваты самостоятельные операции с недвижимостью? REALTY.TUT.BY задал этот вопрос Андрею Кудакаеву, заместителю начальника по юридическим вопросам Управления договорной и общеправовой работы АН "Твоя столица".
 
— Андрей, и все же, по-вашему, можно ли обойтись при покупке или продаже квартиры без помощи риелтора?

— Конечно, такие сделки можно проводить и самостоятельно. На рынке приблизительно 30% "чистых" квартир — в их истории нет темных пятен. Ведь все остальные имеют в прошлом определенные моменты, которые нужно проверять. Кто из нас уверен на 100%, что квартира попадется без "душка"?

Мне кажется, что те, кто хочет купить или продать жилье самостоятельно, часто просто не знают, с чем можно столкнуться. Поначалу кажется, что все получилось, но через 2-3 года могут всплыть обстоятельства, которые приведут к судебному процессу, затрагивающему обе стороны. И он, в свою очередь, может растянуться на несколько лет, а сделка при этом может быть признана недействительной с применением соответствующих последствий.
 
К тому же стоимость квартиры, а соответственно сумму, которую вернут покупателю, определят на момент вынесения решения суда. При этом в суде будет вестись речь о сумме, указанной в договоре, в белорусских рублях. Какой будет она с учетом инфляции и плавной девальвации в долларовом эквиваленте к тому моменту, когда она будет полностью выплачена покупателю?
 
— О каких темных пятнах в истории квартиры идет речь? В чем риск?
 
— Можно привести множество примеров. Возьмем новостройку. По лицевому счету видно: собственник первый, до него никто не был прописан. Казалось бы, куда уже "чище"? Но даже здесь есть подводные камни, которые не проверяют ни нотариус, ни государственный регистратор.
 
Например, когда заключался договор долевого строительства и вносился первый взнос в размере 30-40%, собственник был в браке. Долгостроев по стране достаточно — пока возводится жилье, можно успеть развестись, а то и не раз. В итоге на момент регистрации права собственности у человека в паспорте нет отметки о браке, и кажется, что он единственный хозяин. Вроде бы, все чисто.
 
Но на самом-то деле, так как первый взнос делался в браке, это совместная собственность, и при совершении сделки нужно получить согласие бывшей жены, которая может претендовать на определенную долю стоимости жилья.
 
Другой пример — квартира старая. Здесь нужно обязательно изучать договор приватизации, по которому видно, кто в ней участвовал, то есть кем вносились деньги. Но и здесь есть нюансы: кто-то из членов семьи просто не мог участвовать в приватизации, например, находился в местах заключения. Квартиру можно продать несколько раз, но когда человек выйдет на свободу, он заявит о своем праве проживания, а потом в судебном порядке оспорит сделку.
 
— В вашей практике были случаи, когда вы убеждали клиентов отказаться от сделки?
 
— Да. Расскажу об одном. Клиенты сами нашли квартиру и пришли к нам просто проверить все документы и оформить сделку. На первый взгляд, все было в порядке, и бывшие собственники не вызывали никаких опасений, но когда мы стали изучать документы по приватизации, а она была в 1994 году, обнаружили парадоксальную вещь. На тот момент в квартире жила женщина с двумя маленькими детьми, которые тоже должны были участвовать в приватизации, потому что на них могла начисляться жилищная квота — соответственно, они получили право на долю. Более того, после первой сделки детей вместе с матерью выписали из квартиры в никуда, скорее всего, мать-пьяницу просто заставили за долги продать жилье подставному лицу.
 
С 1994 года эта квартира покупалась и продавалась 8 раз, и никто не обратил внимание на нарушенные права малолетних. Когда я стал разыскивать их мать, выяснилось, что сейчас она отбывает срок тюремного заключения. До этого была на принудительном лечении, а ранее — в различных приютах.
 
С неимоверными усилиями удалось отыскать бабушку детей, у которой они, собственно, и жили все это время. По не известным мне причинам пожилая женщина не смогла вступить в права законного представителя несовершеннолетних. Но еще в далеких 90-х она пыталась писать заявления в различные инстанции, чтобы уже тогда признать первую сделку купли-продажи квартиры недействительной. Но тогда у нее ничего не вышло.
 
Подчеркну, что нарушенные права несовершеннолетних не имеют срока исковой давности. В итоге мы уговорили наших клиентов отказаться от покупки этой квартиры. Возможно, они не потеряли бы свои деньги, но по судам им пришлось бы походить немало.
 
— "Проблемность" квартир чаще всего связана с приватизацией?
 
— Не только. В последнее время чаще попадаются случаи правовой непросвещенности. Например, в 90-х годах бабушка подарила внуку квартиру. При этом заверенный нотариусом договор дарения есть, но в БРТИ он не зарегистрирован. А значит, право собственности внука не наступило, хозяйкой квартиры продолжает считаться бабушка.

В итоге в 2005-м, к примеру, она умирает, а в 2011 году молодой человек, наконец, регистрирует договор в БРТИ, потому что решает это жилье продать. Мы смотрим документы и видим, что женщина умерла в 2005-м, а регистрация произошла в 2011-м — значит, на момент смерти квартира была собственностью бабушки и, соответственно, входит в состав наследственного имущества. То, что внук надеется, что эта недвижимость принадлежит только ему — он просто ошибается. У остальных родственников в любой момент могут появиться аппетиты, потому что они третьи лица, чьи права нарушили.
 
— Все же в каких случаях можно покупать и продавать квартиру без помощи риелтора?
 
— Если покупатель и продавец знают друг друга и уверены в том, что квартира "чистая", конечно, можно заказать минимальный комплекс услуг. Согласование условий сделки и подготовка пакета документов с необходимыми гарантиями для покупателя обойдется в 105 базовых величин для двоих, их которых 45 заплатит продавец.
 
— Во сколько обойдутся услуги агентства, если искать либо продавать квартиру с помощью риелторов?

— Продавец уплачивает процент от стоимости жилья: от 1 до 3% в зависимости от стоимости объекта недвижимости.
 
Для покупателя тарифы утверждены с 2006 года постановлением Совмина. 105 базовых величин стоит комплекс риелторских услуг начиная от предоставления варианта сделки и заканчивая вручением новому собственнику комплекта документов, подтверждающих его право собственности на квартиру, при этом квартира без долгов и зарегистрированных в ней лиц. В нашем агентстве наша ответственность перед клиентом застрахована в "Белгосстрахе" на 10 тысяч базовых величин.

Клиент может отказаться от каких-то услуг агентства и не оплачивать их. Но тогда и ответственность у агентства перед ним за последствия неоказания этой услуги нет.
 
— Вы говорите о 105 базовых величинах, но в некоторых агентствах за услуги просят 90 и даже 75.

— Как я уже говорил, 105 базовых величин — это комплекс услуг. Например, подготовка документов к сделке стоит 30 базовых. Именно эта услуга возлагает на агентство обязательства по выявлению третьих лиц, чьи права могут быть нарушены.
 
— Чем отличается работа риелтора от работы государственного регистратора?
 
— Регистратор проверяет правильность оформления текущей сделки. Он смотрит, кто нынешние собственники, приобреталась ли квартира в браке и, если это так, есть ли согласия супругов, прописаны ли дети, строилось ли жилье за льготный кредит и так далее. То есть те нюансы, которые актуальны на данный момент. Но то, что было в истории квартиры начиная с постройки дома, регистратор не изучает. А ведь речь может идти о "сталинке" 1940-х годов, у которой были десятки собственников.
 
— На что нужно обращать внимание, если покупаешь квартиру с риелтором?

— В первую очередь на лицензию риелторской организации и аттестат самого риелтора. А также на наличие страхового полиса у агентства и его страхование ответственности перед клиентом. Обязательно убедитесь, что в договоре в перечне оказываемых услуг есть услуга по выявлению третьих лиц, чьи права были нарушены.
 
И, конечно же, не забывайте сохранить чек об оплате за услуги агентства после заключения сделки. Если все нюансы соблюдены — вы застрахуете себя от неожиданностей в будущем и сможете спать спокойно.