ТС и ЖСК возьмут под контроль

Похоже, власти решили перевести управление многоквартирными жилыми домами на профессиональные рельсы. В ближайшее время может быть принят указ, который, с одной стороны, узаконивает деятельность по управлению общим имуществом в многоквартирных жилых домах, с другой - ужесточает контроль над деятельностью товариществ собственников и организаций застройщиков. По имеющейся информации, подписания документа можно ожидать со дня на день.

Разработанный проект указа следует считать ответом на вопрос, который витал в воздухе в течение целого года: быть или не быть товариществам собственников (ТС) и другим организациям застройщиков (например, ЖСК)? В начале прошлого года в связи с многочисленными жалобами граждан на работу этих организаций и, в частности, их руководителей при правительстве была создана комиссия, которой предстояло изучить проблему и дать рекомендации по ее устранению.

Изучив как положительный, так и отрицательный опыт, комиссия пришла к выводу, что ликвидировать ТС и ЖСК нет необходимости, но над их деятельностью нужно установить более жесткий контроль со стороны местных органов власти, вплоть до возможности инициировать ликвидацию таких организаций. Эти выводы нашли отражение в упомянутом проекте указа.

В разработанном проекте нет прямых установок на ликвидацию товариществ собственников. Он лишь наделяет местные органы правом вмешиваться в финансово-хозяйственную деятельность товариществ, в том числе путем отмены уже принятых решений.

Между тем один из пунктов гласит, что "если органы управления ТС или организаций застройщиков не осуществляют свои функции по управлению товариществом собственников или организацией застройщиков либо истекли сроки полномочий председателя правления, членов правления, а новые председатель и (или) члены правления не избраны либо осуществляют свои полномочия с нарушением законодательства, местные власти вправе инициировать проведение общего собрания, в том числе в форме заочного голосования (опроса), по вопросу избрания новых председателя правления и (или) членов правления либо реорганизации или ликвидации такого товарищества собственников или организации застройщиков, и назначают уполномоченное лицо по управлению общим недвижимым имуществом многоквартирного жилого дома".

Согласно проекту, если председателем правления ТС или ЖСК будет выбран гражданин, чью кандидатуру не вносил местный исполком, то избранному председателю предстоит в месячный срок после избрания представить в местный исполнительный и распорядительный орган свое личное дело для согласования его в соответствующей должности.

Кроме того, все вновь избранные председатели правлений (председатели) товариществ собственников и организаций застройщиков обязаны пройти в течение трех месяцев со дня избрания обучение по вопросам управления недвижимым имуществом совместного домовладения, технического обслуживания многоквартирного жилого дома и предоставления жилищно-коммунальных услуг с последующим повышением квалификации не реже 1 раза в пять лет. А действующим на момент принятия указа председателям придется пройти соответствующее обучение до 1 января 2011 года.

Если же перечисленные требования не будут выполнены, то товариществу грозит реорганизация либо ликвидация с назначением уполномоченного лица.

К чему приведет реализация предлагаемых нововведений, догадаться нетрудно.

Но в таком случае зачем вообще нужны товарищества собственников в том виде, в котором их предлагает действующее законодательство?

В Германии, например, товарищества собственников (кондоминиумы) создаются исключительно как форма владения общим имуществом. При этом ТС в Германии обязаны производить ежемесячные отчисления на капремонт, которые аккумулируются на банковском счете товарищества. Этим ограничивается финансово-хозяйственная деятельность ТС. Управляет же общим имуществом ТС управляющая организация, которую по действующему законодательству обязано нанять товарищество собственников. В свою очередь, управляющая компания, которая имеет специальный допуск на рынок услуг по управлению недвижимым имуществом, заключает договоры на обслуживание домов, на поставку иных коммунальных услуг. То есть ведет полноценную финансово-хозяйственную деятельность как любая коммерческая организация. Главная ее задача - эффективно управлять общим имуществом. При этом товарищество собственников на общем собрании утверждает баланс на следующий год, решает другие вопросы, которые, в свою очередь, готовит управляющая компания. Это вопросы текущего ремонта, благоустройства придомовой территории, капительного ремонта, проведения энергосберегающих мероприятий и т. д.

Если же говорить о товариществах собственников в Беларуси, то их законодатель наделил функциями (по управлению общим имуществом и техническому обслуживанию домов), выполнение которых под силу только профессионалам. В результате получилось то, что получилось. Есть, конечно, и положительные примеры, но они скорее исключение, чем правило.

Проект указа, направленный как раз на "излечение" проблемных ТС и ЖСК, в случае его принятия позволит снять лишь некоторые симптомы, но не устранит первопричину болезни. Потому что правильно было бы конкретизировать функции товариществ собственников и организаций застройщиков, чтобы они создавались исключительно как форма совместного домовладения без наделения их функциями по управлению имуществом. А управлением общим имуществом совместных домовладений занимались бы специализированные организации.

Кстати, в указе такая возможность предусматривается. В нем, в частности, говорится, что управление общим недвижимым имуществом многоквартирного жилого дома может осуществляться "организацией, управляющей общим недвижимым имуществом многоквартирного жилого дома". При выборе общим собранием собственников недвижимого имущества совместного домовладения управляющей организации с каждым собственником жилого и нежилого помещения в таком домовладении заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания.

В соответствии с проектом указа "договор управления общим недвижимым имуществом многоквартирного жилого дома заключается в простой письменной форме в двух экземплярах", а "типовой договор управления общим недвижимым имуществом многоквартирного жилого дома утверждается Советом министров Республики Беларусь".

То есть в самом проекте указа заложена попытка перевести управление общим имуществом в многоквартирных жилых домах на профессиональные рельсы. И это как раз самое важное в подготовленном документе.