Вторая молодость "хрущевок"

Квартиры в "хрущевских" домах  в Минске подешевели до 800-1.000 USD/кв. м, что делает их привлекательными для покупателей с невысокими доходами, пишет  Газета "Белорусы и рынок".

Сегодня в Минске однокомнатную квартиру в "хрущевском" доме реально можно купить за 32 тыс. USD, трехкомнатную - за 60 тыс. USD. Процентные ставки по кредитам приближаются к докризисному уровню. Предложение квартир в новостройках увеличивается.

Но потенциальные покупатели и дольщики покупки делать не спешат. Многие по-прежнему выжидают. Отложенный спрос продолжает расти. Примерно так можно охарактеризовать текущую ситуацию на столичном рынке жилья.

Главным фактором, который может повлиять и, в принципе, уже влияет на структуру спроса на вторичном рынке жилья, является динамика процентных ставок по кредитам, предоставляемым банками населению на приобретение жилья.

Процентные ставки снижаются по мере того, как снижается ставка рефинансирования. Тем самым повышается доступность кредитов для тех, кому нужны небольшие суммы, например до 5-10 тыс. USD в эквиваленте, чтобы улучшить свои жилищные условия путем обмена или размена уже имеющегося жилья. При этом не важно, как будет происходить этот размен или обмен - через заключение договора мены или через куплю-продажу. Важно то, что снижение процентных ставок позволяет изыскать деньги на доплату. Особенно если речь идет о недорогом жилье - "хрущевках" и "брежневках".

При этом благодаря обилию и разнообразию предложения, большой разнице между ценой квадратного метра жилья различных потребительских характеристик есть возможность менять одно- и двухкомнатные на квартиры с 3-5 комнатами даже без доплаты.

По данным агентства недвижимости "Твоя столица", сегодня динамика цен и структура вторичного квартирного рынка таковы, что, продав, например, стандартную однокомнатную квартиру в доме, построенном в 80-годах прошлого столетия, можно купить без доплаты "двушку" в доме постарше. Потому что квартиры в домах 60-70-х годов неуклонно падают в цене и цена квадратного метра в них ниже, чем в жилье поновее.

Причем "хрущевки" особенно хороши тем, что при минимальном метраже общей площади они имеют максимальное количество комнат. И, как показывает практика работы с клиентами, для семей с невысокими доходами, в которых есть дети, трехкомнатная "хрущевка" оказывается более приемлемым вариантом, нежели двухкомнатная стандартная "панелька" 80-90-х годов.

К тому же "хрущевки", в отличие от стандартных "панелек", гораздо лучше по своему санитарному состоянию и по безопасности, поскольку не имеют лифтов и мусоропроводов. Привлекательность "хрущевок" обусловлена еще и тем, что они сейчас активно модернизируются. В них делается капитальный ремонт, они утепляются, благоустраиваются дворы. В итоге модернизированные "хрущевки" имеют более презентабельный вид, нежели типовые 9-этажки 80-х годов, до массового капитального ремонта которых у жилищно-коммунального хозяйства руки еще не дошли.

Кроме того, в рамках уплотнения застройки по соседству с "хрущевками" вырастают новые дома, объекты торговли и иной инфраструктуры, что также способствует повышению их имиджа в глазах потенциальных покупателей.

Кварталы массового расположения "хрущевок" - это, как правило, тихие дворы, где много зелени, сравнительно неплохая экология, свой собственный микроклимат благодаря отсутствию больших открытых пространств-коридоров, продуваемых ветрами. Причем в результате активного развития сети Минского метро и разрастания города вширь даже те кварталы "хрущевок", которые еще недавно находились в непрезентабельных районах, оказались если не в центре города, то рядом с ним.

Почему же тогда они дешевеют при всей их привлекательности? Потому что у них возраст уже немаленький, метраж небольшой, кухни крохотные. Одним словом, старый фонд есть старый фонд.

По данным специалистов агентства недвижимости "Твоя столица", если стандартную однокомнатную квартиру в девятиэтажке 70-80-х годов постройки в Первомайском районе можно продать приблизительно за 42 тыс. USD, то, доплатив всего 10-15 тыс. USD, можно купить "трешку" в "хрущевке". Если говорить более точно, то трехкомнатная "хрущевка" на среднем этаже в районе универмага "Беларусь" обойдется до 53 тыс. USD (площадь - 56 кв. м, 941 USD/кв. м). "Хрущевку" на ул. К. Либкнехта площадью 61 кв. м можно приобрести за 60-61 тыс. USD (то есть около 1 тыс. USD/кв. м).

Или, например, продав "двушку" в районе Логойского тракта или ул. Я. Коласа примерно за 70 тыс. USD (47 кв. м общая площадь и 7 кв. м кухня, год постройки - середина 80-х), можно купить трехкомнатную квартиру в 5-этажном панельном доме по ул. Байкальской (площадь 49,5 кв. м).

Есть варианты и поновее за ту же сумму. Например, трехкомнатная на ул. Есенина (Юго-Запад), год постройки - конец 80-х, общая площадь - 63,7 кв. м, обойдется в 71,5 тыс. USD.

Все это реальные цены, по которым заключаются договоры купли-продажи.

Что можно сегодня купить взамен пятикомнатной "хрущевки" площадью около 80 кв. м, расположенной, например, в районе ул. Волгоградской? Учитывая, что спрос на такие квартиры на рынке очень низкий, можно выручить за нее сумму до 70 тыс. USD. Хозяева такой квартиры также могут разъехаться в 2 однокомнатные "хрущевки" с доплатой, если претендовать на средние этажи и другие блага цивилизации. Если без доплаты, то на крайние этажи.

А вообще 5-комнатная "хрущевка" продается, как правило, по цене 2-комнатной квартиры среднего потребительского уровня.

Следует отметить, что в нынешнем году в конце лета на рынке появились, хотя и в очень ограниченном количестве, однокомнатные "хрущевки" за 30 тыс. USD. Проскальзывали и более дешевые варианты. Но с наступлением осени произошло традиционное сезонное оживление спроса со стороны покупателей. И сегодня на рынке остались квартиры по цене 32 тыс. USD и выше.

Как пояснила Светлана Куделко, замдиректора агентства "Твоя столица", цена "хрущевки" на первом этаже практически не зависит от района и колеблется, если судить по ценам реальных сделок, в пределах 33-34 тыс. USD.

По мнению С. Куделко, квартиры-"хрущевки" в перспективе будут дешеветь. Потому что чаще всего люди из них стараются переехать в более качественное жилье. И трудно предположить такой сценарий, такие изменения на рынке, которые бы переместили жилье этой категории в разряд дефицитных позиций. Безусловно, если весь рынок всколыхнется и цены понесутся вверх, то "хрущевки" тоже будут дорожать, но процентная разница между ними и другими типами жилья останется, а возможно, и увеличится со временем.

"Хрущевки" - это своеобразная разменная монета для тех, кому нужно несколько комнат за минимальную сумму.

Еще один способ обзавестись жильем при ограниченном количестве денег - это покупка комнаты или доли в квартире. Причем покупка двухкомнатной квартиры путем выкупа ее по комнатам или долям обходится в 1,5-2 раза дешевле, чем покупка целой "двушки" сразу. Например, в Чижовке комнату площадью 15,5 кв. м можно купить за 19 тыс. USD, при том что цена однокомнатной квартиры составляет около 36-38 тыс. USD.

Или, например, в районе Логойского тракта в панельном девятиэтажном доме комнату площадью 14 кв. м в "двушке" можно приобрести примерно за 17 тыс. USD. Если же хозяева второй комнаты согласятся продать свою часть за 20, пусть даже за 25 тыс. USD, то тогда вы становитесь обладателем двухкомнатной квартиры с раздельным санузлом и с кухней около 7 кв. м, заплатив сумму, равную стоимости однокомнатной квартиры в этом же доме.