Спрос уходит в эконом-класс

Несмотря на то что в среднем в 2011 году количество сделок было примерно таким же, как и в прошлом году, последние полгода оптимизма риэлторам не добавили.

«Это ситуация стабильного дна. В первую очередь говорим о вторичном рынке жилья, поскольку этот рынок можно подробно характеризовать. За последние полгода мы наблюдаем не более 700 сделок в месяц, что для этого рынка является минимумом. На мой взгляд, меньшего значения продаж в ближайшие годы уже не будет. В ноябре 2010 мы наблюдали 1310 сделок, а в 2011-м – около 700. Тенденция ясна», – сообщил Павел АСТАПЕНЯ, первый заместитель гендиректора ЦТН «Пакодан». Падение в сравнении с прошлым годом констатируют и в «Твоей Столице», в то же время рынок Минска с начала года демонстрировал определенный рост.

«Количество сделок в городе по сравнению с прошлым годом, по данным кадастрового агентства, увеличилось на 9,6%. У нашей компании – на 14%. Наибольший прирост приходился на весенние месяцы. Лето – мы знаем, каким было. Сейчас опять рынок оживился. Сделки есть, но по сравнению с прошлым годом показатели ухудшились. Если бы были доступны кредиты, то дела обстояли бы лучше. Цена «квадрата» вернулась к показателям августа 2009 года – 1260 долларов и стабилизировалась, а весной цена была на 10% выше», – сообщила Светлана КУДЕЛКО, заместитель директора по продажам на вторичном рынке жилья «ТВОЯ СТОЛИЦА. АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ».

Любопытно, что рост продаж квартир в столице происходит благодаря активности регионов. Дело в том, что кризис серьезно ударил по перегретым ценам столицы. И если раньше в регионах думали, что квадратный метр в Минске стоит не меньше полутора тысяч долларов, то сейчас цена уже не выглядит такой фантастической.

«Минск серьезно «подешевел». Сейчас цены на квартиры в столице и в областных центрах не сильно отличаются. Дети зарабатывающих родителей учатся в Минске. Родители же, видя, что квартира в столице не многим дороже, чем у них в городах, естественно, предпочитают покупать ее в Минске, так как шансов найти себя у их ребенка больше в столице», – пояснил директор ООО «Вива Капитал» Вадим ТАЧКИН. Эксперт также спрогнозировал, что в ближайшее время спрос будет подогреваться именно за счет регионов. Согласна с ним и заместитель директора КЧУП «Квадратный метр» Лариса КУЛАКОВА: «Минчане у нас не покупают. Покупают, как правило, регионы».

Предпочтения

В жилищных предпочтениях наблюдается возврат в прошлое. Белорусы не стремятся покупать новые квартиры больших площадей, а предпочитают им проекты 80-90-х годов прошлого века.

«Сейчас требование потребителя – вернуться к площадям 80-90-х годов. Мы когда-то шли на увеличение площадей, когда проектировщики старались строить большие комфортабельные квартиры, а сейчас снова возвращаемся к старым проектам», – говорит Лариса Кулакова. Такие предпочтения легко объясняются банальными соображениями экономии.

«Человек не покупает метры, он покупает комнаты. И если есть 100-метровая «трешка», а через дорогу «трешка» на 75 метров, то человек возьмет ее. Если ему нужна однокомнатная квартира и есть вариант 40 метров по 1000 долларов за «квадрат», то он купит ее, даже если через дорогу будет такая же на 45 метров по той же тысяче. Все-таки это разница в пять тысяч долларов», – поясняет директор ЧРУП «Вива Консалт» Юрий ЖАРКОВ.

Полумифические россияне

На белорусском рынке недвижимости или около него существует миф о том, что россияне скупают дорогую недвижимость в Минске. Как оказалось на практике, это не совсем и миф.

«Миф – это смотря, в каком сегменте рынка. Если вы возьмете дорогие квартиры премиум-класса, которые на рынок даже не выводятся, не рекламируются, строятся в глубине центральных районов, не видные обычным людям, то это дома с хорошими размещением, планировкой, дизайном, инфраструктурой и парками. Они только россиянами и покупаются. По 5–6 тысяч долларов за «квадрат», но таких предложений единицы», – пояснил Юрий Жарков. По его словам, покупателями такой недвижимости становятся представители российского бизнеса, который все активнее приходит в Беларусь. Все остальные сегменты рынка россиян не интересуют. Опять же, это справедливо в том случае, если речь идет не о тех белорусах, которые еще во времена СССР уехали работать на Север России, а сейчас решили вернуться в Беларусь и спокойно доживать свою жизнь.

Кредиты и скидки

Как отмечают эксперты, цены на вторичном и первичном рынках уже практически сравнялись. Несмотря на то что предложение на вторичном рынке превышает спрос, продавцы снижают цены крайне неохотно. Особенно это касается людей старой закалки.

«Счастливые обладатели «хрущевок» не понимают ситуации и не хотят идти на скидки. Они стоят на своих ценах намертво. Если «хрущевка» в центре, то люди даже не представляют, как это – сделать скидку. Это же центр! Они даже не понимают, что это старый дом и цивилизация уже давно шагнула вперед. Человек может купить лучшую квартиру в другом месте», – поясняет Светлана Куделко.

Есть и еще один вид продавцов, которые не хотят понижать ценник, – это инвесторы. Эти люди когда-то купили жилье по 1500 долларов за квадратный метр, а продавать дешевле его не хотят. Таким образом, такие предложения висят в базе объявлений и увеличивают среднюю цену предложения по рынку, однако фактически с таким жильем ничего не происходит, оно не продается. Что же касается ситуации по рынку в целом, то она несколько иная: на скидку рассчитывать реально. По данным «Твоей Столицы», средняя цена сделки на 15–18% отличается от цены заявленной.

Естественно, в сторону уменьшения.

Прогнозы-2012

Эксперты сейчас не берутся предсказывать, каким будет следующий год. Здесь многое зависит от того, как будут обстоять дела в экономике страны в целом и с уровнем жизни населения в частности.

Многие риэлторы отмечают, что рынок недвижимости напрямую зависит от наличия кредитов. Если они доступны, то и жилье продается неплохо. Особенно это касается льготных кредитов. Кстати, даже льготные кредиты вполне могут перестать быть дешевыми.

«Что касается льготных кредитов, то если они раньше стоили 1%, а сейчас будут хотя бы 10%, то они уже не будут такими дешевыми. Белорусскому потребителю рассчитывать на высокие зарплаты пока не приходится», – считает Валентина КРАСНИКОВА, директор ГП «Государственное риэлторское агентство».

Скорее всего вырастет и себестоимость строительства.

«Себестоимость будет расти, но уже не такими галопирующими темпами, как в этом году. Это в том случае, если не произойдет очередной девальвации. Если она будет, то ситуация этого года повторится. Что касается цены «квадрата», то если сегодня эконом-класс работает по 900 долларов, и уже есть маячки увеличения цены: даже МАПИД вышел из 1000. Но я думаю, что цена серьезным образом не изменится», – считает Юрий Жарков.

А где развернется настоящая борьба – так это в сегменте эконом-класса. По мнению экспертов, те, кто ранее рассчитывал приобрести жилье классом-двумя повыше, вряд ли откажутся от идеи решить свой жилищный вопрос.

Только теперь они будут вынуждены обратиться к поиску вариантов в эконом-классе.