Чужой интерес

После почти полугодичного затишья к зарубежным инвесторам постепенно возвращается интерес к белорусской недвижимости. Причем возможностью выйти на национальный рынок заинтересовались западные фонды, активно скупающие перспективные объекты недвижимости в разных странах мира. Однако воплотить амбициозные идеи в конкретные проекты пока никто не торопится. Тем более что число проектов, соответствующих высоким требованиям инвесторов, все еще оставляет желать лучшего.

Гости с Запада

Привлечение зарубежных инвестиций - заветная идея, свойственная руководителям многих белорусских компаний. Казалось бы, стремительное развитие сегмента коммерческой недвижимости, которое наблюдалось вплоть до конца прошлого года, должно было вдохновить иностранных инвесторов. Однако отсутствие опыта ведения бизнеса в белорусских условиях, а также кризис на мировом рынке недвижимости по сей день останавливают состоятельных бизнесменов из других стран.

"В настоящее время сложились оптимальные условия для того, чтобы приобрести проект по привлекательной цене", - отмечает управляющий директор Colliers International Андрей Павлышко, рассуждая на тему развития сегмента коммерческой недвижимости в Беларуси. Падение цен на рынке недвижимости, лояльность застройщиков, испытывающих недостаток финансовых средств, и некоторые уступки со стороны правительства, действительно, создают благоприятную среду для прихода зарубежных инвестиций. Однако есть и сдерживающие факторы, которые нередко берут "корни" и в опрометчивом поведении владельцев белорусских компаний. Так, если застройщик бизнес-центра привлекает к проекту дольщиков, он должен понимать, что тем самым автоматически обесценивает его для инвестора, напоминает эксперт.

"Западные фонды в настоящее время рассматривают возможность выхода на белорусский рынок, - поделился информацией управляющий партнер компании "Степановский, Папакуль и партнеры" Александр Степановский. - При этом они планируют это сделать через украинские филиалы". Можно было бы предположить, что такой интерес связан с тем, что рынок недвижимости Украины попал в лидеры падения в регионе - в этом случае смену ориентиров можно рассматривать как антикризисную "перегруппировку". Однако, по мнению собеседника, такая политика западных фондов вызвана не сменой рынков, а поиском новых возможностей для инвестирования. "Следует понимать, что деньги у западных фондов есть, поэтому если рынок недвижимости той или иной страны они находят перспективным, они будут в него вкладывать", - поясняет специалист.

Пойти на уступки

Резкое снижение платежеспособного спроса на недвижимость и, как результат, падение цен на офисы и жилье постепенно меняют структуру рынка. Особенно заметна эта тенденция в сегменте доходной недвижимости, где, как уверяют эксперты, постепенно (хотя и не без подводных течений) начинает формироваться рынок арендатора. "Если говорить об офисной недвижимости, то сегодня появился разумный баланс между собственниками помещений и их съемщиками", - считает Александр Степановский. Соглашается с ним и Андрей Павлышко: "Наступило время арендатора. Пересмотр условий договоров аренды - одна из главных проблемных тем между арендатором и арендодателем".

"Перегретый ранее рынок аренды коммерческой недвижимости придет в некоторое соответствие в соотношении цены и качества", - заключает управляющий директор, вместе с тем подчеркивая, что "неудовлетворенный спрос на площади, существовавший  до кризиса, перейдет в состояние отложенного спроса, что даст дополнительные шансы на успех тем проектам, которые будут стартовать в среднесрочной перспективе".

Стимулом к переменам послужили не только кризис на рынке недвижимости, но и решение правительства привязать арендную ставку к белорусскому рублю. Инициатива, вызванная не в последнюю очередь политикой дедолларизации, существенно облегчила жизнь съемщикам офисных помещений. Хотя доминирующим фактором все же остается массовое падение спроса на коммерческую недвижимость - прежде всего дорогостоящие бизнес-центры А-класса. "В условиях кризиса представители бизнеса не могут тратить большие деньги на аренду помещений, поэтому владельцам офисов приходится идти на серьезные уступки", - сообщил Александр Степановский, отметив, что "сегодня достаточно много офисных площадей, собственники которых живут вчерашним днем".

"Во всем мире рентабельность в 10-12% (если считать в долларах) считается нормальной, то есть на таких условиях компании работают, - продолжает эксперт. - У нас же арендные ставки на офисные помещения зачастую формируются без оглядки на рыночную ситуацию". Появление в Беларуси крупных компаний, скупающих офисную недвижимость, может лишь усилить конкуренцию среди собственников, а значит - сбросить цены до новых минимумов.

Без страха и краха

Жилищный рынок и вовсе не может похвастаться особым вниманием со стороны западных инвесторов. Несмотря на то, что в Беларуси действует несколько компаний с российским капиталом, иностранных девелоперов на рынке можно пересчитать по пальцам. Крупные застройщики, имеющие проекты сразу в нескольких странах мира, в условиях глобального кризиса были вынуждены пересмотреть инвестиционные планы, и, в частности, избавиться от части "бумажных" проектов в других государствах. Кроме того, сказалось падение цен на первичном рынке, вынудившее застройщиков отказаться от высоких прибылей.

С инвесторами, как и с друзьями, главное - не наткнуться на стену недоверия. "Сегодня принято решение, а завтра оно может быть отменено. Это порождает настороженность со стороны зарубежных компаний. И те инвесторы, которые придут в Беларусь, будут вынуждены искать возможности минимизации рисков", - замечает Александр Степановский.

Если еще пару лет тому назад иностранные компании, планирующие выйти на рынок недвижимости Беларуси, могли в одночасье завоевать часть сегмента, то сегодня дефицита как в жилищном секторе, так и в сфере доходной недвижимости не наблюдается. "Сегодня в столице представлено немало коммерческих площадей, причем не бывших советских зданий, а новых бизнес-центров", - обращает внимание эксперт. Поэтому западным фондам придется постараться, чтобы предложить рынку проекты, которые не только не отстают от мирового уровня, но и превосходят уже имеющиеся объекты в стране.

Правда, у западных инвесторов, в отличие от белорусских компаний, есть одно существенное преимущество: их не пугают долгие сроки окупаемости. "Попробуйте в Беларуси найти собственника бизнес-центра, который бы решился на срок окупаемости проекта в 10-15 лет. А западные фонды как раз могут себе это позволить", - отмечает управляющий партнер.

Ближе к родине

Помимо западных фондов, интерес к инвестированию в строительную отрасль и рынок недвижимости Беларуси проявляют инвесторы из стран Ближнего Востока. Однако большинство проектов пока так и остаются на бумаге. "Когда кризис двинулся на восток, инвесторы вернулись к себе домой. И это нормально: ведь им куда проще осуществлять бизнес в своем регионе", - отмечает Александр Степановский. Тем не менее, столичные власти связывают с арабскими и персидскими инвесторами надежды на реализацию нескольких крупных проектов, в частности, строительство гостиниц, офисов и жилых строений. Возможно, несмотря на трудности, какие-то проекты все же дойдут до финишной ленты, да и чемпионат мира по хоккею, который пройдет в Беларуси в 2014 году, ко многому обязывает.

Тема инвестиций, кстати, поднималась во время III Инвестиционного форума "Как заработать в коммерческой застройке и недвижимости?", прошедшего недавно в Минске. На нем заместитель начальника главного управления инвестиций Министерства экономики Наталья Дмитрович озвучила вполне конкретную цифру: в первом полугодии этого года в Беларусь поступило инвестиций на общую сумму $4,23 млрд., из них прямых инвестиций - на более чем, $2,47 млрд. Но лишь небольшая часть из них пошла в строительство и недвижимость.

Негласное правило любого инвестора гласит: "покупай на падениях, продавай во время роста". В настоящее время белорусская недвижимость продолжает терять в цене. "В ближайшее время цены будут падать. Мы еще не достигли "дна" кризиса", - полагает Александр Степановский. Однако уже через два-три года, по мнению участников рынка, цены могут вернуться к докризисному уровню.

"В принципе деньги есть - как у российских, так и у западных инвесторов. Но для привлечения инвестиций нужно создать определенные условия. В Беларуси за последнее время в этом плане сделано немало (в частности, принят декрет №10). Но то, что выполнено сейчас, надо было сделать несколько лет тому назад. Тогда бы мы получили и инвестиции, и новые возможности", - полагает эксперт. Как некогда заметил датский писатель и философ Сьерен Кьеркегор, толк в жизни понимаешь только потом, но жить приходится сначала. Вот и приходится набираться опыта.