«Битва» за земли

Земельный рынок пошел в наступление: после выхода 64-го указа, позволившего приобретать участки без необходимости участия в аукционе, желающие завести себе дачу или заняться спекуляциями принялись «штурмовать» местные администрации. Наибольший интерес будущие землепользователи проявляют к угодьям, расположенным вблизи столицы. Ничего удивительного: велика вероятность того, что после расширения городской черты в нее попадут личные «сотки» и закономерно взлетят в цене. Поэтому если в одних районах желающих приходится пересчитывать по пальцам, то в других – включать в очередь. Расположить всех в одну «шеренгу» оказалось непросто: Миноблисполкому даже пришлось установить порядок очередности предоставления участков в окрестностях столицы, а также внести города, поселки и деревни Минского района в перечень населенных пунктов, где не нуждающимся земля продается только через аукцион.

Есть и другой аспект: ажиотажный интерес к земле как-то отводит на второй план стремительное падение рынка загородной недвижимости. Ведь если квартиры хотя и с трудом, но продаются, то дачи и коттеджи в этом году остаются по большей части невостребованными, более того, не всегда спасает положение и резкое снижение стоимости объекта. Учредитель агентства недвижимости «Квартирный вопрос» Владимир Кравец полагает, что такая ситуация может продлиться как минимум до конца лета.

- Владимир Александрович, какие тенденции наблюдаются на земельном рынке?

- До начала этого года заключалось много сделок, связанных с земельными участками и находящимися на их территории постройками. Правда, с тех пор ситуация несколько изменилась. Прежде всего внес коррективы 64-ый указ, предполагающий реализацию земли по кадастровой стоимости. Люди перестали проявлять интерес к покупке земли на рынке и стали массово обращаться в местные администрации. Однако надо учитывать, что далеко не во всех городских, поселковых и сельских исполкомах в состоянии удовлетворить все запросы. Кроме того, в Минске рассчитывать на «сотки» могут лишь многодетные, а в областных центрах – нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Для всех остальных участки продаются только посредством аукциона.

А вот потребителей, конечно же, заинтересовали минские окрестности. Так, с 1 мая этого года, когда указ вступил в силу, люди кинулись в сельсоветы, расположенные вблизи столицы, с заявлениями о выделении земельных участков. Доходило до того, что в ночь на пятницу (1 мая) у одного из исполкомов выстроилась очередь из примерно 120 человек. Представителю исполкома пришлось выйти, показать списки нуждающихся (а в них состояло около 2500 человек) и на словах объяснить условия предоставления земельных участков. Причем уже где-то в пятых числах мая председатели сельских исполкомов получили инструкцию, согласно которой определяется очередность предоставления участков.

Если касаться Минщины, то решением Миноблисполкома № 417 местными администрациями формируются четыре списка. В первый попадают местные жители, состоящие на учете в местном исполкоме по месту жительства или работы. Второй состоит из очередников, ставших на учет в других населенных пунктах этого района. В третьем – нуждающиеся в улучшении жилищных условий, проживающие в других районах или областях страны. И только в четвертый список относят неочередников. При этом еще учитывается дата постановки на учет.

Более того, 418-м решением того же ведомства граждане, не состоящие на учете, могут приобрести земельные участки в населенных пунктах, пользующихся высоким спросом и расположенных вблизи столицы, лишь через аукцион. Вероятно все эти «но» в какой-то степени остановят поток желающих. В любом случае, по моему прогнозу, через несколько месяцев такой массовой активности поубавится.

Что касается очередников, то, получив земельный участок, они автоматически снимаются с очереди. То есть если раньше они могли взять участок, выгодно продать его и оставаться на учете, то сегодня такая возможность отсутствует. И это в какой-то степени справедливо.

- То есть очередник несколько раз подумает, надо ли ему приобретать земельный участок и сниматься с учета?

- Безусловно. Далеко не каждый состоящий на учете решится с него сниматься. Возможно, тот, кто давно мечтал о личных «сотках» или устал ждать собственное жилье, и согласится пойти на это, но таких желающих будет немного. Подсчитав выгоду и сопоставив ее с возможными потерями, очередник скорее решит дожидаться, когда подойдет его очередь на строительство квартиры, чем приобретать земельный участок, на котором еще надо что-то строить.

Кроме того, есть и другой нюанс: допустим, в квартире прописано пять человек, и все они нуждаются в улучшении жилищных условий. Семья может взять земельный участок. Но только что она на нем возведет? Честно говоря, она едва ли будет строить на его месте дом площадью 200-300 жилых «квадратов» – скорее всего, ограничится куда более скромным сооружением. В итоге семье все равно не будет хватать свободной площади.

Поэтому они могут поступить по-другому, разделив лицевые счета. В этом случае каждый из них имеет право взять отдельный земельный участок. К чему это приведет? Начнутся обычные спекуляции, связанные с покупкой земли по кадастровой стоимости и продаже – по рыночной. Поэтому созданный механизм еще нуждается в определенной доработке.

- На что в сложившихся условиях остается рассчитывать гражданам, не состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий?

- Я недавно посетил несколько сельских исполкомов, поэтому могу с уверенностью сказать, что возможности выделить земельные участки у них крайне ограничены. В первую очередь они будут удовлетворять потребности очередников. Если и появится свободный участок, то его скорее выставят на аукцион. Либо же он будет находиться на сельском отшибе, а это значит, что будущему владельцу придется позаботиться об электричестве и водоснабжении.

Когда нет инфраструктуры, желающих найти непросто. У нас ведь иногда можно целую деревню купить за $2 тысяч, поскольку продают ее на дрова. Вокруг красивые озера и леса, а деревня пустует – попробуй найти человека, который бы согласился туда переехать.

- Может, и необязательно, чтобы участок находился вблизи районного центра, ведь европейские поместья как раз и привлекают туристов тем, что отдалены от городской суеты многими десятками километров?

- Возможно, это так. Однако для этого нужны инвестиции. Чтобы построить поместье, нужны деньги, не для каждого белоруса это по карману. У нас ведь все же преобладают участки дачного типа. Что касается иностранных инвесторов, то они в настоящее время неохотно вкладывают деньги в загородную недвижимость.

- Когда расширят границы города, что будет с дачными участками?

- Они как были, так и останутся. Примеров тому немало, в частности, дачные участки в районе Ангарской. В городе и сейчас существуют дачные участки, не переведенные в статус жилой застройки. В целом, на усадебную застройку в настоящее время приходится около 20% жилой территории города.

По моим данным, разработан документ, которым предполагается включить в состав города поселок Ждановичи, разделенный сегодня на две части: та, что находится до кольцевой дороги, является городской территорией, та, что после – относится к Минскому району. Насколько же будут увеличены границы города, говорить пока рановато: кто-то считает, что это будет 15 км, кто-то – меньше. Время покажет.

- Еще полгода назад было много волнений среди собственников земельных участков, не успевших вложиться в трехлетний срок. Но волнения, пожалуй, не оправдались?

- Действительно, им предоставили отсрочку. Как известно, тому, кто получил земельный участок до до вступления указа, необходимо было возвести капитальное строение в течение трех лет. То есть, по идее его надо было завершить еще к 1 апреля этого года. Однако действие указа было приостановлено, но в то же время не отменено. Поэтому будь-то частная собственность или пожизненно наследуемое владение тянуть со сроками строительства себе дороже. Продавать пустые участки, как это было более трех лет тому назад, сегодня тебе никто не позволит.

- Как сегодня можно оценить рыночную стоимость загородной недвижимости, ведь разбежки в ценах на дома и впрямь доходят до неприличия?

- В Беларуси не существует четкой ценовой политики в отношении загородной недвижимости. В результате загородные дома, расположенные в одном поселке и обладающие схожими потребительскими качествами, могут отличаться в цене на 30-50%. Причем это касается как дач, так и коттеджей.

В целом же, при определении стоимости дачного или коттеджного участка необходимо обращать внимание на здание: из какого материала оно выполнено, какое у него архитектурное исполнение. Однако обычно все упирается в позицию владельца: если, скажем, рыночная стоимость дома составляет $100 тысяч, а он требует $200 тысяч, то убедить его будет крайне сложно. И это притом, что население сегодня практически не вкладывает деньги в загородную недвижимость, а найти покупателя – большая удача.

Несмотря на то, что объектов на рынке предостаточно, сделок заключается мало. Даже коттеджи в Тарасово в настоящее время продаются с трудом, и это с учетом того, что цены на них в настоящее время относительно невысокие.

Низкие цены устанавливают те, кому срочно нужны деньги. Те же, кто располагает свободными средствами, не торопятся продавать объект, держат цену. Что интересно, любимый вопрос покупателя: «Как торгуется?» Их часто даже не интересует, что за объект, какие у него характеристики и чем он примечателен.

- Как сегодня следует воспринимать загородный дом – как летнюю резиденцию или альтернативу городского жилья?

- Это все зависит от того, на каком расстоянии от города находится загородный дом. Если он расположен в 20-километровой зоне, то это, вероятно, коттедж, в котором живут постоянно. Если же речь идет о 30-40 или тем более 100 километрах от города, то это, скорее всего, дача.

Многое определяет транспортное сообщение. Так, если я построил себе коттедж, разве я позволю, чтобы мои дети ходили в сельскую школу? Сегодня все стараются жить либо в городе, либо вблизи него: все известные коттеджные поселки находятся недалеко от столицы.

Какая-нибудь фазенда, расположенная вблизи живописного озера, выполняет иную функцию. Туда приезжают с семьей или друзьями, чтобы отдохнуть, заняться охотой, рыбалкой, в общем, быть ближе к природе.

- На ваш взгляд, что будет происходить в этом году на земельном рынке и в сегменте загородной недвижимости?

- На земельном рынке все постепенно станет на свои места. Часть очередников получат земельные участки, обычным же покупателям, вероятно, придется довольствоваться аукционами. Надо понимать, что свободных участков не так много. Причем чем ближе к столице, тем их меньше, а желающих больше. Предполагаю, что многодетные семьи, которые, скорее всего, и получат заветные «сотки», не будут строиться, а решат их перепродать. Что касается сегмента загородной недвижимости, то ситуация в нем сложилась неопределенная. По всей видимости, покупатели начнут приобретать загородные дома, когда цены на них стабилизируются. Как известно, прежде чем запустить спутник, всегда проверяют прогноз погоды.