Командный «марафет»

Ситуация на вторичном рынке все еще остается напряженной: несмотря на то, что апрель, по сравнению с февралем и мартом, оказался более успешным месяцем, уже в мае жилищный сектор вошел в «тихую гавань», иными словами, число заключаемых сделок вновь сократилось. В этой ситуации небольшие риэлтерские организации, испытывающие трудности с привлечением клиентов и получением доходов, вынуждены уповать на финансовые резервы. Как результат, могут получить развитие всевозможные слияния и системы вроде франчайзинга, когда крупная компания делегирует мелкой фирме право выступать от ее имени. Ведь справиться с трудностями вместе всегда легче, чем в одиночку. Вот только все ли согласятся «маршировать» единым строем? Генеральный директор холдинга агентств недвижимости «Пакодан» Павел Кузнецов предполагает, что в течение ближайшего года до половины риэлтерских организаций войдут во франчайзинговые компании.

- Какая ситуация на рынке жилой недвижимости наблюдается в мае?

- Прежде всего, надо отметить, что очень «продуктивным» по сравнению с остальными месяцами выдался апрель этого года. Разница объемов сделок в крупных агентствах составила примерно 15-20% к аналогичному периоду прошлого года. Если в апреле 2008 года в Минске, по данным Национального кадастрового агентства, было продано 795 квартир, то в апреле этого года было зарегистрировано 665 сделок.

Однако в мае рынок недвижимости замер. Правда, так бывало во все времена: праздники, теплая погода, открытие дачного сезона, ожидание снижения цен. Кроме того, в какой-то степени усугубили ситуацию аукционы по продаже жилья. Некоторые участники досконально не изучили условия их проведения, рассчитывали на возможность получения быстрых кредитов или надеялись перепродать квартиры с «наваром».

Также сложилась неясная ситуация с выдачей льготных 5-процентных кредитов. Граждане заключили договора на строительство объектов, а кредиты так и не были выданы. Часть клиентов (участники аукционов, льготники) была попросту «вымыта» с рынка недвижимости, в результате чего возник дефицит покупателей.

- Насколько сегодня цены в реальных сделках отличаются от тех, что указываются в объявлениях?

- Цены реальных сделок отличаются от рекламируемых на 5-10%. Это и есть сумма торга при покупке объекта. Бывает, что доходит до 20%. В основном, это касается тех случаев, когда объект давно рекламировался, и продавец ранее не был готов снижать его стоимость, а теперь все-таки согласился сбросить цены до реального уровня в связи с необходимостью срочной продажи.

- Сейчас появляется все больше информации, что с вторичного рынка уходят продавцы. С чем это связано?

- Термин «уходят» не совсем применим в данной ситуации. Скорее всего, некоторые собственники жилья откладывают продажу квартир «до лучших времен», надеясь получить за них куда большие деньги. Однако, подавляющая часть продавцов все-таки остается, пытаясь реализовать квартиры по сниженным ценам.

- Какой стратегии сегодня лучше придерживаться продавцу – дожидаться «лучших времен» или быстрее продать объект, чтобы через несколько месяцев купить за те же деньги более роскошную квартиру?

- Мой совет продавцам таков: продавать сейчас. Торговаться в пределах разумного, но продавать сейчас. Во-первых, потому, что возможно еще некоторое снижение цен, и продавцы могут потерять в стоимости своих объектов. Во-вторых, за вырученные деньги через один-два месяца можно будет купить более престижный объект, если существует такая необходимость.

На мой взгляд, стоит прислушаться к рекомендациям риэлтеров, так как они, просматривая базы и обладая информацией о реальных продажах, подскажут наиболее вероятную стоимость объекта.

- Какие предложения сегодня наиболее популярны среди потребителей? Безусловно, все мы понимаем, что наибольший интерес представляют 1 и 2-комнатные квартиры, но на какие еще нюансы обращают внимание клиенты, учитывая довольно большой ассортимент предложений?

- Действительно, в наибольшей степени сегодня популярны 1 и 2-комнатные квартиры. Основное же внимание покупатели уделяют стоимости объекта. Далее идут: наличие инфраструктуры (школа, магазины), транспортная доступность и возможность использования кредита.

- Что можно было бы посоветовать потребителям, планирующим решить квартирный вопрос? Как правильно выбрать момент для покупки, чтобы потом не сожалеть об этом?

- Собственно, не надо выбирать моментов. Надо покупать то, что нравится и устраивает по деньгам. В настоящий момент заканчивается период распродаж готовых новостроек, и уже, наверное, в массовом порядке начинается снижение цен на вторичном рынке. Вряд ли цена упадет до $500-700 за квадратный метр, но поторговаться за понравившийся объект можно всегда.

- На ваш взгляд, что сегодня определяет погоду на рынке недвижимости?

- Обычно, первичный рынок задавал тон на рынке недвижимости. И сейчас он тоже «диктует» цены. Снижение цен на новое жилье неизменно влечет снижение стоимости объектов на вторичном рынке.  В начале года застройщики выкинули на рынок достаточное количество новых объектов, более того, имели возможность снижать их стоимость. Вторичный рынок долго сопротивлялся, но теперь дело сдвинулось с мертвой точки, и цены на вторичном рынке активно «поползли» вниз.

С января по март этого года цены на вторичном рынке снизились на 20%, на первичном же рынке (в новостройках) цены упали в среднем на 25%. Сегодня в базах агентств находится в среднем около 11 тысяч квартир. Для сравнения, в январе прошлого базы недвижимости насчитывали только 7500 квартир.

- Как вы знаете, в прошлом году был принят Закон об ипотеке. Но сегодня он, по сути, не работает. Неужели зря надеялись?

- Ипотека в Беларуси – что это такое? Да, закон принят, и, по сути, он действительно не работает. Все ожидали чего-то сверхъестественного, но видимо кризис нарушил все планы. Многие, естественно, ожидали, что ипотека позволит снизить риски банков при кредитовании недвижимости, что в свою очередь приведет к снижению ставок по кредитам. Но, вы сами понимаете, какая сегодня ситуация с кредитными ресурсами…

- Что сейчас происходит в сфере риэлтерских услуг? Кому выжить легче – крупным компаниям или маленьким фирмам, зачастую не обремененным большим штатом и необходимостью снимать просторные офисные помещения?

- Теоретически может произойти слияние крупных компаний для завоевания большей доли рынка. При этом существует вероятность создания новых совместных брендов. В качестве примера можно привести объединение российских агентств «Инком» и «Московская центральная биржа недвижимости» под единым брендом «Инком-Недвижимость».

Я считаю, что никакого другого пути, кроме развития направлений вроде франчайзинга, для риэлтерского бизнеса нет. По моему мнению, в течение ближайшего года до 50% организаций будут входить во франчайзинговые компании. Иными путями вести сегодня этот бизнес в Беларуси невозможно.

На данный момент клиент требует куда большего внимания, так что победителем может стать только тот, кто предоставит высокий уровень сервиса, а это невозможно без внедрения современных технологий, отобранных и подготовленных кадров, а также мощной структуры. Все это, в свою очередь, возможно только при наличии высокой доходности бизнеса, то есть большого количества сделок. Поэтому крупным агентствам выжить легче. В настоящий момент кадры решают все.

Был период, когда мелким агентствам работалось легче в связи с меньшими затратами на аренду, технический и вспомогательный персонал. Но сейчас иная ситуация: ведь крупным компаниям также приходится экономить.

В настоящий момент часть мелких компаний уже покинула рынок, часть находится в состоянии раздумья. Вряд ли произойдет укрупнение небольших и молодых компаний. Опытные игроки, скорее всего, продемонстрируют агрессивный рост – либо благодаря профессиональным характеристикам и притоку кадров из мелких агентств, либо за счет увеличения присутствия в регионах.

- Однако согласится ли владелец небольшой риэлтерской организации войти в состав более крупного объединения? Ведь каждый хочет оставаться единственным «капитаном», пусть даже его «корабль» нуждается в серьезном ремонте.

- До недавнего времени руководители мелких и средних компаний слишком сильно ценили свою независимость. Для большинства директоров сама мысль о необходимости разделения своей власти в компании неприемлема, хотя бы в силу неумения установить партнерские отношения в бизнесе: ведь кому-то значительно проще управлять самому, нежели прислушиваться и учитывать мнения многочисленных учредителей.

К сожалению, стандартная реакция некрупного агентства на рыночные изменения заключается в сокращении собственных издержек, в том числе и тех, что имеют непосредственное отношение к качеству обслуживания потребителей. Более того, немалая часть риэлтерских организаций в настоящее время ежемесячно несет большие убытки, поскольку те немногочисленные сделки, которые заключались ими на протяжении трех-четырех месяцев, не покрывают затрат даже на аренду офиса и оплату телефонных счетов.

Поэтому кажутся вполне логичными процессы слияния мелких агентств с более крупными компаниями для совместного «выживания». Однако такого сейчас не происходит. Небольшие фирмы закрываются, а их коллективы оказываются на улице. Некоторые агенты устраиваются на работу в другие агентства, а кто-то и вовсе уходит в «черные маклеры».

- Какие факторы могут сегодня серьезно повлиять на жилищный сектор?

- В первую очередь серьезно повлиять на жилищный рынок могут банки, а именно – дешевые кредиты, выдаваемые на максимальный срок. Однако, на мой взгляд, одной политики коммерческих банков здесь недостаточно. Необходимо комплексное решение, выработанное совместно с Национальным банком Беларуси, правительством и главой государства. Бесспорен тот факт, что дешевые кредиты смогут кардинально изменить ситуацию на рынке недвижимости.

-Как, по вашему мнению, будут развиваться «первичка» и «вторичка» в этом году? До какой отметки упадут цены на жилье?

- Некоторое падение цен еще будет иметь место: как это всегда происходит, вторичный рынок выровняется с «первичкой». Кардинальных снижений я пока не ожидаю. Дело в том, что застройщики строят практически с минимальной доходностью, а цены на «вторичке» не могут быть на порядок ниже стоимости квадратного метра на первичном рынке. По моему мнению, если не произойдет снижения себестоимости строительства и не будет каких-либо катаклизмов, уровень цен может остаться в пределах $950-1300 за жилой «квадрат». В то же время, цены на жилье будут не в последнюю очередь зависеть от ситуации в сфере жилищного кредитования.