Жилищный советник: как решить квартирный вопрос без осложнений?

Решение квартирного вопроса порою занимает годы и даже десятки лет, причем не всегда все упирается в мотивацию человека. И хотя последствия глобального финансово-экономического кризиса сильно ударили по ценам на столичное жилье, перспектива приобрести новую квартиру для многих белорусских потребителей все еще остается утопичной. Впрочем, есть и те, кто не унывает, полагая, что через несколько месяцев представленные на рынке предложения сравняются с финансовыми возможностями потребителей. Мы подготовили 6 советов для тех, кто планирует приобрести жилье в обозримом будущем.

Совет №1. Запаситесь терпением

Учитывая, что цены на жилье неумолимо падают, через несколько месяцев для приобретения квартиры или дома придется приложить гораздо меньше усилий. Безусловно, с нами могут не согласиться профессионалы рынка недвижимости, но пока мы не получили ни одного аргумента в пользу того, что цены неожиданно пойдут вверх.

В то же время когда рынок достигнет так называемого «дна», стоимость жилого «квадрата» начнет медленно подниматься. Вот только какой должна быть эта минимальная планка – остается только догадываться. Несмотря на то, что предположений на сей счет достаточно много, все они, по большей части, относятся к категории воздушных замков. Поэтому выбирать момент для покупки лучше исходя из собственных финансовых возможностей, а не советов друзей или родственников. В конечном счете, выиграет тот, кто сможет грамотно подойти к своим сбережениям.

На сегодняшний момент на рынке долевого строительства можно найти квартиры, стоимость квадратного метра в которых составляет $1100-1200. С начала года произошло заметное снижение, ведь тогда лишь немногие частные застройщики готовы были расстаться с квартирами по ценам, составляющим около $1500 за «жилой» квадрат. Вторичный рынок сегодня практически не отстает от «первички» – однокомнатную квартиру при желании можно найти даже за $35-40 тысяч.

Падение цен подогревает «скромная» статистика: количество сделок, заключенных в первые месяцы этого года, снизилось как минимум в четыре раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В то же время в 2009 году в Минске планируется возвести около 5 тысяч квартир для ненуждающихся в улучшении жилищных условий, причем социального жилья будет построено в три раза больше.

Для сохранения высоких темпов строительства частные застройщики вынуждены искать всевозможные источники финансирования, поэтому многие компании будут продолжать сбрасывать цены, пока не достигнут того рубежа, когда реализация квартир окажется себе в убыток.

Совет №2. Доверяйте, но проверяйте

На рынке недвижимости представлено около 80 коммерческих организаций. Однако далеко не все из них обладают ресурсами, чтобы строить быстро и качественно. Поскольку глобальный кризис серьезно отразился на сегменте коммерческого жилья, вероятность того, что отдельные заказчики будут не в состоянии выполнить свои обязательства перед дольщиками, исключать нельзя.

Выбирая проект долевого строительства, необходимо вовремя настроить «глазомер», иными словами, присмотреться к тому, как ведет себя застройщик, какая у него сложилась репутация на рынке и всегда ли вовремя он выполняет свои обязательства перед соинвесторами.

Преимущество следует отдавать компаниям, которые работают с перспективой, рассчитывая силы на годы вперед. Так, если застройщик ведет работы по строительству нескольких объектов, а заодно готовится к освоению очередной стройплощадки, то шансов, что дольщику не придется в скором времени довольствоваться одними лишь обещаниями, куда больше, чем, если иметь дело с организацией, которая несколько лет занимается одним «долгостроем».

Наиболее надежными являются крупные застройщики, обладающие возможностью возводить дома в кратчайшие сроки. Такие компании не могут позволить себе остановить реализацию проектов, поскольку тем самым не только потеряют земельные участки, выделенные Мингорисполкомом, но и будут вынуждены сократить большинство своих работников. Небольшим организациям в этом отношении куда проще, правда, они не всегда могут похвастаться солидной репутацией.

На данный момент практически не найти дольщика, который бы вступил в долевое строительство на начальной стадии. Поэтому часть инвестиций компании приходится выискивать самостоятельно. Как ни странно, отдавать предпочтение следует тем объектам, где строительные работы близки к завершению. Если существует настороженность, можно несколько раз посетить стройплощадку, чтобы убедиться в серьезности заказчика.

Совет №3. Внимательно читайте договор

Излишняя доверчивость при подписании договора может сыграть с покупателем злую шутку. Какой бы документ не пришлось подписывать, его внимательное изучение (причем в отдельных случаях с привлечением юриста) впоследствии избавит от головной боли. Так, при заключении договора участия в долевом строительстве следует обратить внимание на индекс стоимости строительно-монтажных работ (СМР). Общего правило не существует: один застройщик прописывает индекс в договоре, другой же – этого не делает.

Поскольку индекс СМР может увеличить стоимость жилья примерно на 15%, не изучить этот пункт себе дороже. Во-первых, следует выяснить, каким образом компания-заказчик будет рассчитывать индекс, во-вторых – задуматься о том, чтобы внести большую часть денег: в этом случае индекс будет начисляться только на часть стоимости квартиры, которую дольщик еще не оплатил.

Чтобы избавить себя от лишних проблем, в документе необходимо четко указывать предмет договора – в данном случае квартиру, обладающую теми или иными потребительскими качествами. Еще одна предосторожность связана с фиксированной стоимостью квадратного метра. Поскольку дольщику трудно спрогнозировать, как будет развиваться ситуация в будущем, неизменная цена жилья станет для него гарантией, что к завершению сроков строительства ему удастся полностью расплатиться с застройщиком, а стоимость квартиры неожиданно не возрастет.

При покупке квартиры на вторичном рынке осторожность также не помешает. Во-первых, следует убедиться в том, что продавец является полноправным собственником квартиры. Кроме того, необходимо указать сроки, за которые он должен покинуть жилье. Обычно подготовкой всех документов занимаются представители агентства недвижимости, однако участнику сделки едва ли стоит забывать хотя бы об элементарной предосторожности.

Совет №4. Забудьте о легких деньгах

Если еще полгода тому назад почти 80% сделок на рынке недвижимости заключалось с привлечением кредитных средств, то сегодня число покупателей с займами с трудом достигает 10%. На данный момент программами жилищного кредитования занимаются лишь шесть коммерческих банков. Причем процентные ставки по кредитам на покупку и строительство квартиры остаются довольно высокими: для ненуждающихся в улучшении жилищных условий они составляют 25-26% в белорусских рублях и 15-17% в иностранной валюте.

В сложившейся ситуации привлекать кредиты для приобретения квартиры – далеко не лучшая идея. Мало того, что это автоматически увеличивает стоимость «квадратной мечты», так еще и погашение кредита может стать для заемщика невыполнимой задачей. Сегодня лучше рассчитывать на собственные силы: как признаются представители рынка недвижимости, время легких денег подошло к концу.

Кое-кто, впрочем, возлагает надежды на дешевые 5-процентные кредиты, которые по решению Мингорисполкома №101 будут предоставляться нуждающимся в улучшении жилищных условий с целью участия в проектах долевого строительства. Однако пока банкиры не спешат «раздавать купюры», ссылаясь на президентский указ №185, согласно которому льготные кредиты предоставляются в порядке очереди.

По сути, в указ всегда можно внести изменения, однако получателю кредита в любом случае придется напрягать извилины. Поскольку кредит выдается из расчета нормативной стоимости квадратного метра, то и покрывать он будет только часть стоимости будущего жилья. В итоге, прибегать к льготным кредитам выгодно разве что в тех случаях, когда на руках есть хотя бы половина суммы. В противном случае привлеченных средств может оказаться недостаточно.

Совет №5. Выбирайте лучшее

И хотя основным весомым аргументом сегодня является цена квадратного метра, глупо забывать о других факторах, в частности, местоположении, планировке и типе дома. Поскольку на рынке представлено достаточно большое число предложений, можно сформировать список домов, застройщики которых придерживаются схожей ценовой политики.

Определитесь с приоритетами: так, наибольший интерес представляют каркасно-блочные дома, расположенные вблизи станций метрополитена. Такие объекты в будущем будут пользоваться высоким спросом – цены на них через год-два могут существенно подняться. Соответственно, и ценовая разница по сравнению с квартирами, находящихся в значительно удаленных от центра города (и подземки) панельных домах, будет более ощутимой.

Пока в столице не существует классификатора жилых объектов, поэтому при выборе дома следует полагаться не столько на заверения застройщика или риэлтера, сколько на собственное чутье. Так, жилой дом, расположенный вблизи парка или водоема, куда более интересен для проживания, чем здание, из окон которого открывается вид на теплоэлектроцентраль. Что касается высоких потолков и огромных террас, то это уже обязательный атрибут комфортного жилья.

Такого же принципа следует придерживаться и на «вторичке». Есть ли толк приобретать «хрущевку», когда на рынке недвижимости представлены куда более удобные объекты? В каких-то случаях лучше подождать неделю-другую или внимательнее просмотреть список предложений, пытаясь найти жилье, соответствующее не только финансовым возможностям, но и личным ожиданиям, чем долгие годы сожалеть о покупке.

Совет №6. Проявляйте инициативу.

Поскольку продавцов на рынке недвижимости гораздо больше, чем покупателей, с требованиями последних вынуждены считаться. Так, при поиске квартиры через газеты, журналы, специализированные сайты или агентства недвижимости следует иметь в виду, что устанавливаемая продавцом цена еще не является окончательной, и при обсуждении будущей сделки всегда можно настоять на скидке. В текущих условиях продавец едва ли пойдет на риск лишиться покупателя, так как жилье дешевеет практически каждую неделю.

Кроме того, агентства недвижимости обычно заранее советуют продавцам учитывать возможность дисконта. По сведениям риэлтерских организаций, сегодня цены в реальных сделках на 15-20% ниже тех, которые продавцы указывают в объявлениях. Сила убеждения сегодня никому не помешает.

Между тем, проявлять инициативу стоить не только во время торгов. Например, при покупке новой квартиры или участии в проекте долевого строительства будущий владелец жилья может надеяться на рассрочку платежа, причем как на стадии строительства, так и после его завершения. Такая практика участилась среди частных застройщиков, понимающих, что платежеспособность клиентов за последнее время существенно снизилась. Впрочем, рассчитывая на благосклонность застройщика, не переоцените свои возможности. Как некогда заметил французский философ Пьер Буаст, самонадеянность является «подругой неопытности». Набираться опыта можно и без крайностей.