Жилищное ралли

Занимать очередь не придется: в условиях, когда количество продавцов значительно превышает число покупателей, ассортимент «блюд» в квартирном «меню» достигает поистине завидных масштабов. Причем касается это как первичного рынка, так и «вторички», которая хотя и отметилась бурным ростом в прошлом году, но сегодня далека от стабильного развития. Поскольку основным фактором, на который обращают внимание потребители, остается стоимость квадратного метра, больше шансов добиться успеха имеют сегодня владельцы жилья, готовые пойти на значительные скидки. Директор агентства «Мир недвижимости плюс» Дина Обибок попыталась отделить действительность от «сказок» и прояснить текущее положение дел:

- Рынок недвижимости хотя и с опозданием, но повторяет мировые тенденции. До конца осени прошлого года в жилищном секторе наблюдалось серьезное оживление, а уже в декабре мы плавно «вошли в кризис». В марте этого года продавцы осознали, что ситуация резко не изменится, поэтому необходимо снижать цены. Если еще месяц назад как продавцы, так и агенты не хотели в это верить, то сегодня они вынуждены с этим считаться.

В сложившихся условиях агентствам недвижимости довольно легко работать с покупателями, поскольку количество предложений на рынке «зашкаливает» за норму. Труднее бывает объяснить продавцам, что рынок жилья потерял в цене, что продать квартиру по декабрьской цене – невыполнимая задача. Если клиенты собираются решить квартирный вопрос сейчас, а не откладывать его на месяцы и годы, мы рекомендуем им идти на уступки.

В то же время не стоит сгущать краски. Были времена, когда рынка жилья у нас вообще не существовало, поскольку не было частной собственности на недвижимость. Тем не менее, сделки заключались: были какие-то обмены, дарения, то есть активность присутствовала даже тогда, когда не было и речи о существовании рынка. Люди женятся, разводятся, так что потребность во вторичном рынке жилья будет присутствовать всегда. Никакой глобальный кризис не может разрушить то, в чем нуждается современный потребитель.

- Однако степень влияния кризиса трудно недооценивать. Насколько сильно упали цены на жилье в марте?

- Падение цен на «вторичке» оказалось существенным, вплотную приблизившись к отметке в $1200-1300 за квадратный метр. Кроме того, цены в реальных сделках на 20-25% ниже тех, которые владельцы квартир и домом декларируют в газетах и журналах. Безусловно, встречаются и продавцы, которые отказываются предоставлять скидки, но они от этого в большей степени и страдают, поскольку в течение нескольких месяцев не могут найти покупателя, в то время как жилье дешевеет каждую неделю. Чтобы не терять время, необходимо прибегать к дисконтам, ведь через месяц-другой стоимость жилья может снизиться куда более ощутимо.

Риэлтеры пытаются работать с продавцами, объясняя текущее состояние рынка, но уговаривать или настаивать на чем-то не имеют права. Любое агентство работает с той ценой, которую назначает клиент. Правда, когда риэлтер понимает, что она слишком завышена, и за нее невозможно продать квартиру, он может не взяться за объект. В то же время в Минске достаточно много агентств недвижимости, поэтому если в одном месте клиенту отказали, в другом – за его квартиру обязательно возьмутся.

Ситуация меняется очень быстро: сегодня у твоего порога с дюжину клиентов, а уже завтра твое жилье никого не интересует. Поэтому совет один – хвататься за любую возможность, не упускать шанс. Следует также учитывать, что на данный момент «вторичка» практически сравнялась с первичным рынком. Покупатель может выбрать как старую квартиру в центре города, так и новое жилье, скажем, вблизи конечной станции метро. К сожалению, пока реальное конкурентное преимущество продавцу может дать только гибкая ценовая политика.

Впрочем, существуют единичные случаи, когда покупатели готовы были платить за квартиры выше рыночной стоимости только потому, что они полностью соответствуют их ожиданиям. Однако такое встретишь нечасто, во всей массе заключаемых сделок процент таких продаж составляет мизер. Наибольшим же спросом, как ни удивительно, пользуются дешевые квартиры, в основном «однушки» и «двушки».

- Учитывая прогнозы аналитиков, утверждающих, что через год-полтора рынок может стабилизироваться, какие цели преследуют продавцы?

- На сегодняшний момент наступило время чистых продаж. Раньше всегда было страшно продавать, поскольку цены росли настолько быстро, что предугадать нужный момент было проблематично. Иными словами, квартира, которую ты продал, так быстро дорожала, что ее уже нельзя было купить по «старой» цене. Сегодня все по-другому: продавая квартиру, ты не прогадаешь, поскольку завтра она еще больше обесценится. Кроме того, деньги, которые удалось выручить за жилье, вскоре можно будет вложить в покупку более просторной квартиры.

- Какие позитивные факторы могут оказать влияние на жилищный рынок?

- По моему мнению, не нужно предпринимать искусственные шаги, стараясь повлиять на рынок. Жилищный сектор будет развиваться вместе с экономикой. Безусловно, надежды на оживление рынка многие связывают с деятельностью коммерческих банков. В этом есть логика: если они снизят процентные ставки и увеличат объемы жилищного кредитования, то это сразу же отразится на количестве заключаемых сделок.

Однако необходимо учитывать, что кредиты потом надо отдавать. А если доходы населения падают, какой потребитель решится на такую «кабалу»? Ведь существует опасность переоценить свои возможности, а в этом случае последствия будут более неприятными.

Мне кажется, что рынок недвижимости стабилизируется, когда страна перестанет испытывать последствия глобального финансово-экономического кризиса. Как только произойдет оживление в экономике, цены на жилье вновь пойдут вверх. Пока же необходимо запастись терпением.

Что интересно, потребители сегодня реагируют на любую информацию. В частности, после решения Мингорисполкома № 101, разрешающего «очередникам» получить льготный кредит, несмотря на дату постановки на учет, в агентства недвижимости стали обращаться клиенты, рассчитывающие таким образом вступить в долевое строительство. Однако зачастую они забывали о том, что кредит они получат из расчета нормативной стоимости жилья.

Брать кредит и вступать в долевое строительство на коммерческой основе можно лишь в том случае, если у тебя уже есть большая часть денег. В противном случае этот кредит тебе ничего не даст. Сейчас потребители это уже осознали, поэтому вероятность того, что льготные кредиты как-то повлияют на рынок коммерческого жилья, минимальна.

Кроме того, для рядового потребителя дешевым может считаться лишь социальное жилье. Для приобретения коммерческих квартир необходимо быть уверенным в своих финансовых возможностях, в частности, что тебе завтра не снизят зарплату. Следует понимать: берешь чужое – отдаешь свое.

- С другой стороны, потребителей можно понять: цены на жилье долгое время только росли, а не падали…

- Однако сегодня граждане, как правило, зарабатывают меньше, чем получали вчера. Безусловно, возможность приобрести жилье по цене в два раза ниже той, что была полгода назад, привлекает потребителей, но ведь нужно оставаться реалистом: где взять деньги, чтобы погасить кредит? Тем более что на рынке жилья в обозримом будущем не будет резкого роста цен, даже если и наметится какое-то увеличение, то оно будет равномерным и последовательным, а не быстрым и стремительным. Напомню, что к цене квадратного метра в $2000 рынок шел годами.

Сегодня многие говорят о «ценовом дне» – честно говоря, не нравится мне это выражение. Все почему-то так обеспокоены этим «дном», что уже не думают о том, как вести свою деятельность до его наступления. Если долго о нем думать – его можно и не дождаться. Надо бояться не падения цен (в конце концов, это объективная тенденция, вызванная рыночными условиями), а уменьшения оборотов. Лучше заключить много сделок по низким расценкам, чем заключить одну, но по высокой цене.

Одним из актуальных вопросов является судьба рынка долевого строительства. Если частные застройщики не смогут найти покупателей на уже построенное жилье, то вскоре у них возникнут проблемы с привлечением денежных средств, следовательно, реализация многих проектов может быть отложена. А без этого поддерживать высокие темпы строительства в стране невозможно. Госзастройщики не в состоянии самостоятельно построить запланированные 6 миллионов жилых «квадратов».

Что будут делать частные застройщики? Безусловно, скидывать цены необходимо, но не один застройщик не будет устраивать распродажи. Тем более что большинство проектов связано с возведением каркасно-блочных домов, обустройством близлежащих территорий и отселением жильцов. Как известно, себе в убыток не будет работать ни одна коммерческая организация.

- Поскольку рынок недвижимости находится в нестабильном состоянии, не исключена вероятность того, что небольшие агентства недвижимости закроются или пойдут на сокращение персонала, а риэлтеры, оставшиеся без работы, будут вынуждены искать применение своим знаниям и опыту. На ваш взгляд, может ли это привести к угрозе «черного маклерства»?

- Конечно, активизация «черных маклеров» в сложившихся условиях вполне возможна, но в нашей стране, к счастью, научились с этим эффективно бороться. Надо понимать, что те люди, которые имеют или имели доступ к информации, стремятся на этом заработать. Однако маловероятно, что им кто-то даст широко развернуть свою деятельность.

В Беларуси достаточно эффективно регулируется риэлтерская деятельность. Любое агентство недвижимости находится под пристальным вниманием Министерства юстиции и должно соблюдать предъявляемые к нему требования, в частности, иметь в подчинении не менее пяти риэлтеров. Как вы понимаете, все они заинтересованы в том, чтобы осуществлять свою деятельность в рамках действующего законодательства, иначе – останутся без работы.

В отличие от официальных агентов, «черные маклеры» не платят налоги, а кладут деньги себе в карман. Возможно, в условиях, когда на рынке заключается минимальное количество сделок, а работы для агентов становится все меньше (особенно это актуально для областных и районных городов), отдельные риэлтеры прильнут к «частному маклерству». Но это явление не будет иметь массовый характер.

Все еще зависит от действий потребителя. Чем привлекают клиентов «черные маклеры»? Тем, что предлагают услуги по ценам ниже, чем в агентствах недвижимости. Тем более что получить скидку в риэлтерской организации довольно сложно, поскольку она работает по тарифам, утвержденным Совмином. «Черный маклер», выставляя за свои «услуги» выгодные расценки, не обременяет себя обязательствами перед клиентом. Более того, потребитель и вовсе не застрахован от того, что имеет дело с мошенником.

Одно дело, когда ты застрахован Белгосстрахом от вреда, который тебе может причинить агентство в связи с осуществлением риэлтерской деятельности, а другое дело, когда человек работает подпольно, и ты даже не знаешь, где он находится. Безопасность граждан всегда начинается там, где заканчивается их беспечность.