Тенденции строительного рынка

Мировой рынок недвижимости начинает уплотняться: строительные компании принялись разрабатывать антикризисные программы. В результате снижаются объемы финансирования, а реализация отдельных проектов приостанавливается до лучших времен. Вдобавок, в различных странах мира заметно сократилось количество риэлтерских компаний – часть из них была вынуждена попросту «капитулировать» в условиях низкого спроса.

Несмотря на то, что белорусский рынок недвижимости не сильно пострадал по сравнению с западными странами, остаться в стороне от потрясений, происходящих в мировой экономике, нам, как ни странно, не удалось. Безусловно, куда менее ощутимо эти процессы затронули государственных застройщиков, которые обеспечены заказами и планами на месяцы и годы вперед. Немаловажный факт: в прошлом году строительные компании Беларуси возвели более 5 миллионов «жилых» квадратов, а это примерно на 10% больше того, что удалось сделать в 2007 году. При этом, согласно постановлению Совета Министров, в 2009 году в стране должны будут построить 6 миллионов квадратных метров жилья.

Тем не менее, многие частные застройщики оказались в трудном – прежде всего, в финансовом плане – положении. В сложившейся ситуации они будут вынуждены либо «заморозить» отдельные стройки, либо тщательнее подходить к поиску покупателей и формированию ценовой политики. Тем более что большинство инвесторов пока предпочитают держать деньги подальше от рынка недвижимости, выжидая, когда ситуация стабилизируется. Риэлтерским компаниям также придется запастись терпением: директор агентства недвижимости «Час-Пик» Тимофей Лобановский полагает, что в ближайшие год-полтора работать на рынке недвижимости будет непросто:

- Сегодня на рынке недвижимости стоимость квадратного метра падает. Такая тенденция была вполне ожидаема и связана с объективными факторами, в частности, с последствиями мирового финансово-экономического кризиса. Чтобы успешно заключать сделки в таких условиях, покупателям необходимо предоставлять скидки. Однако далеко не всегда это удается. Ведь задача агентства недвижимости – наиболее эффективно удовлетворить запросы заказчика. Если им является продавец, планирующий продать квартиру, мы должны его сориентировать таким образом, чтобы он смог это сделать эффективно.

В тех случаях, когда существует острая необходимость продать объект, мы рекомендуем владельцам недвижимости снижать стоимость «квадратов». В то же время мы можем лишь советовать, как лучше поступать в той или иной ситуации, но принимать решения за собственников жилья мы не в праве. Поэтому многое зависит от готовности продавца и его мотивации.

Кроме того, когда недвижимость рассматривается продавцом как инвестиционный объект, то, несомненно, в некоторых случаях выгоднее переждать. При этом речь идет о тех случаях, когда нет острой потребности в наличных деньгах. Ведь инвестор приобрел квартиру, чтобы получить доход, поэтому в сложившейся ситуации ему лучше сдавать ее в аренду физическому или юридическому лицу, а когда ситуация на рынке недвижимости стабилизируется – продать объект. В любом случае необходимо рассматривать ситуацию комплексно и системно. Сколько бы времени кризисная ситуация не длилась, рано или поздно она переменится и цены начнут расти – хотя и не такими стремительными темпами, как в 2007 году. В конце концов, недвижимость никогда не потеряет своей ценности.

Помимо этого, продав квартиру и получив на руки деньги, возникает другой вопрос – что с ними делать? Рынок недвижимости не настолько дифференцирован, чтобы можно было выиграть от каких-либо манипуляций. Пока действует простое, но справедливое правило: за сколько продал – за столько и купишь.

- Получается, серьезно пострадала инвестиционная привлекательность белорусской недвижимости. Неужели никто уже не рассматривает квартиры как выгодный способ вложения инвестиций?

- Действительно, как способ вложения инвестиций белорусская недвижимость (как, впрочем, и недвижимость других стран мира) стала гораздо менее привлекательна, чем ранее. Зато с ее помощью инвестор может сохранить деньги, иными словами, если не приумножить, то хотя бы сберечь капитал.

При этом инвесторы, которые ранее направили свои финансы в жилые объекты, а сегодня имеют острую необходимость в наличных деньгах, к сожалению, не всегда оперативно реагируют на рекомендации риэлтеров относительно снижения цен, поэтому опаздывают за рынком, продавая недвижимость спустя два-три месяца, теряя тем самым время и деньги.

С другой стороны, на рынке сложилась благоприятная ситуация для обменных операций, направленных на увеличение жилой площади. Если клиенту необходимо обменять, скажем, стандартную «двушку» на трехкомнатную квартиру, то сегодня доплачивать приходится меньше, чем полгода назад.

Улучшились условия и для приобретения жилья. Однако сегодня не будут покупать квартиры, скажем, по 1800 долларов за квадратный метр, когда такой же объект – пусть даже не в самом лучшем районе – можно приобрести по цене в 1300 долларов за «квадрат».

Если бы не было таких низких предложений, мы бы столкнулись с состоянием ожидания. Пока же нижние пределы являются ориентиром для формирования цены. Важным  фактором ценообразования является первичный рынок. Как застройщики будут реализовывать квартиры, какую ценовую политику будут выстраивать – так поведет себя и весь рынок недвижимости. Сегодня на рынке представлено достаточное количество предложений от застройщиков по сниженным в долларовом выражении ценам.

- Снижение стоимости жилья должно было привести и к другой тенденции – падению цен на аренду. Это уже ощущается?

- Действительно, мы это замечаем – стоимость аренды квартир и офисов снизилась. Правда, это в большей степени ощущается на реальных сделках. В частности, арендодатель может предлагать офис по одной цене, а сдавать по совершенно другой, то есть здесь имеют место скрытые скидки. В жилом фонде ситуация практически идентичная: однокомнатные квартиры площадью 40-50 квадратных метров, которые еще полгода назад можно было без особых проблем сдать за 300 долларов, сегодня по этой цене оказываются невостребованными. Большинство арендаторов готово снимать квартиры за 200-250 долларов. То есть падение цен происходит, и это затронуло всех.

- Отразилась ли на стоимости жилья девальвация белорусского рубля?

- В результате девальвации рубля снизились цены на первичном рынке. Если в декабре стоимость квадратного метра составляла, скажем, 3,5 миллиона рублей (или 1600 долларов), то сегодня при перерасчете на американскую валюту получается совершенно иная сумма – 1300 долларов. Получается, что за один месяц стоимость квадратного метра в американской валюте упала на 300 долларов.

Это, несомненно, коснулось частных застройщиков, которые сильно привязаны к первичному рынку. Продавать им нужно в худшем случае по себестоимости, а в оптимальном – с 20-процентной надбавкой. Если первичный рынок будет опускаться, то за ним последует и вторичный рынок.

Заглянем в историю: в 1998 и 2003 годах первичный рынок был невелик и не мог существенным образом влиять на ценообразование. Зато сегодня «первичка» является системообразующей для всего рынка недвижимости. Правда, сложно предсказать, что будет через год – все же немало проектов «заморожено».

- Существует мнение, что «частники» в условиях кризиса будут активнее присматриваться к коммерческой недвижимости. Насколько оно оправдано, ведь и в нежилом секторе есть свои «подводные камни»?

- Спрос на доходную недвижимость также падает. И тут необходимо понимать, что за последние десять лет рынок заметно расширился: появились как бизнес-центры, так и крупные торговые центры.

Утверждать, что спрос на жилую недвижимость упал, в то время как на коммерческой недвижимости эта тенденция не отразилась, было бы неверно. Более того, если бизнес будет испытывать трудности, то он будет вынужден отказываться, прежде всего, от офисных и торговых площадей. От квартир же никто отказываться не будет, поэтому с точки зрения надежности жилая недвижимость способна быть альтернативой доходной недвижимости.

Что касается больших объектов торговой недвижимости, например, гипермаркетов, то она также не останется в стороне от текущей ситуации. Проекты, реализация которых будет закончена в ближайшее время, планировались за несколько лет до мирового финансово-экономического кризиса, поэтому  они будут доведены до конца, и это не является чем-то показательным. Сегодня реализация любого проекта становится рискованной затеей. Если доход физических лиц сократится, то и спрос на крупные торговые магазины также снизится.

В целом, строительные компании замедлили свою деятельность: снижаются темпы освоения новых участков, приостанавливается развитие – все это мы пожнем потом. По сути, основной задачей застройщиков на данный момент является не развитие, а выживание.

- Какова роль коммерческих банков в сложившейся ситуации?

- Можно сказать, что в сложившейся ситуации виноваты не столько белорусские банки, сколько зарубежные финансовые организации, поскольку мировой финансовый кризис возник не по нашей вине. Однако и наши банки допустили в свое время небольшую оплошность, выдавая большое количество кредитов под залог квартиры и упрощая требования к их получателям. В итоге, увеличился процент невозвратов.

Активность среди дебиторов стимулировала рост цен. Если бы условия получения кредитов были бы в то время жестче, то частично проблемы с ликвидностью можно было бы избежать. Может, и сделок было бы меньше, но сегодня было бы легче. Ведь чем выше взлетишь, тем больнее падать. Это актуально не только для нас, но и для других стран.

- Сегодня очень много говорят об антикризисных программах. Подобные стратегии могут быть полезны для агентств недвижимости?

- Риэлтерские компании, равно как и застройщики, могут прибегать к антикризисным программам. Все лишь зависит от размера компании. Так, если речь идет о более-менее крупной организации, то можно задуматься о реструктуризации управленческих кадров. Помимо этого, можно сократить персонал, напрямую не завязанный на сделках – это могут быть диспетчеры, секретари, курьеры, водители. Однако такие методы не являются панацеей: в данном случае можно даже не ощутить результата.

Безусловно, нужно стремиться к минимизации расходов. Также необходимо более внимательно подходить к маркетингу и рекламе. Сегодня любое вложение денежных средств должно давать эффект – и за этим следует внимательно следить. А вот отказываться от офисов я бы не рекомендовал – этот бизнес нельзя «консервировать». Любой владелец компании должен осознавать, что если он потеряет квалифицированные кадры – он потеряет и бизнес.

Несмотря на то, что агентствам недвижимости не впервой сталкиваться с трудностями, такого кризиса еще не было. Возможно, схожая ситуация была в 1999 году, однако даже она имеет несколько существенных отличий. В первую очередь тогда был локальный кризис, сегодня же – мировой. Получается, что если в 1999 году мы могли пенять только на себя, то сегодня – зависим еще и от того, что происходит на мировом рынке.

Безусловно, тот, кто выживет, окажется сильнее. Вопрос другой – кто выживет? В наиболее удачном положении оказались структуры, располагающие собственными активами – прежде всего, офисами. Они могут себе позволить на этот период не получать доход с этих помещений.

- На ваш взгляд, как в течение этого года будет развиваться ситуация на рынке недвижимости?

- Я надеюсь, что к маю на рынке недвижимости стабилизируются цены. Средняя стоимость квадратного метра может к этому времени составить 1350-1400 долларов. Если это произойдет, то в течение всего лета как продавцы, так и покупатели будут адаптироваться к новым условиям, а уже с осени закипит работа. В то же время в ближайшие два года стремительный рост цен нам не грозит. Выйти из кризисной ситуации всегда намного сложнее, чем в нее попасть