В поисках Крузо

На рынке недвижимости установилась "спокойная погода" - цены на жилье медленно, но закономерно снижаются, риэлтерские компании пересматривают стратегии развития и пытаются адаптироваться к новым условиям, а клиенты рассчитывают свои возможности, исходя из толщины собственного "кармана" и более чем осторожной политики коммерческих банков. Впрочем, гарантировать, что временный штиль, в конце концов, не окажется "затишьем перед бурей", отважится сегодня далеко не каждый.

Тем более что предсказать поведение клиентов, сродни тому, как предугадать движение рыб в аквариуме, - порою легче и вовсе не загадывать на завтра. Запастись терпением понадобится частным строительным компаниям, которые будут вынуждены пойти на существенные уступки, чтобы покрыть собственные расходы. Вторичный рынок также не останется (точнее даже сказать, не остался) в стороне от "жилищного ценопада", однако едва ли все продавцы будут готовы смириться с такими новшествами.

В то же время и игнорировать их сейчас никто не решится. Несмотря на то, что Беларусь не входит в число стран, которые серьезно пострадали от мирового финансово-экономического кризиса, процессы, происходящие в мировой экономике, не могут не отражаться и на нас. Сфера недвижимости не является исключением - сбавлять цены вынуждены не только застройщики и владельцы недвижимости, но и поставщики строительных материалов. Директор центра недвижимости "БелЦТН", а одновременно  еще и председатель совета Белорусской ассоциации "Недвижимость" Николай Простолупов  считает, что это – прогнозируемые явления:

- На первичном рынке с октября прошлого года наблюдается постепенное снижение цен на недвижимость. Застройщики адекватно оценивают ситуацию на рынке и идут на значительные скидки при продаже квартир, которые находятся в стадии строительства или оформления документов. Вторичный рынок развивается несколько иначе, поскольку здесь затрагиваются интересы отдельных граждан. Обычному покупателю сегодня довольно трудно принять решение, поскольку взвесить все то, что он читает в газетах, журналах или узнает из разговоров, не всегда получается. Пойти на снижение стоимости готово небольшое количество продавцов, у которых возникает потребность в том, чтобы как можно быстрее реализовать недвижимость. При этом причины могут быть различные – как экономического характера, так и личного свойства.

Снижение цен на вторичном рынке менее заметно. Единственно, это ощущается на реальных сделках, когда конкретный покупатель готов приобрести квартиру при условии, что ему предоставят скидку, а продавец зачастую идет на уступки и сбрасывает от 3 до 10 тысяч долларов в зависимости от объекта. В рекламных объявлениях этого не увидишь, отследить процесс довольно сложно, но такая тенденция существует. Иными словами, сегодня клиенты могут рассчитывать на дисконт в пределах 10 тысяч долларов. Тем не менее, резкого снижения цен пока нет, а продавцы сохраняют спокойствие. Зачастую люди не в состоянии самостоятельно проанализировать ситуацию, спрогнозировать развитие событий, а те материалы, которые попадают им в руки, достаточно противоречивы.

- Кризиса нет, а девальвация есть. Как она отразится на первичном рынке?

- Цены в долларовом выражении могут слегка припасть, однако в рублевом – все равно будут расти, поскольку инфляционные процессы существуют, ставка рефинансирования, устанавливаемая Национальным банком Беларуси, поднимается, а коммерческие банки повышают процентные ставки по выдаваемым кредитам. Соответственно, если считать в рублях, то жилье как на первичном, так и на вторичном рынках будет дорожать. Что же касается долларового выражения, то на первичном рынке себестоимость строительства в течение какого-то времени стабилизируется на текущем уровне.

Правда, ближе к лету, вероятно, произойдет снижение цен, поскольку начинают дешеветь ресурсы и это не может не отразиться на себестоимости строительства. Если появятся инструменты и возможности использовать иностранные ресурсы – стройматериалы (цемент, металл), рабочую силу, заемные средства, то стоимость квадратного метра на первичном рынке ощутимо уменьшится. Пока, правда, в стране не разрешается использовать менее 50% строительных и отделочных материалов отечественного производства при строительстве объектов недвижимости. Если эти ограничения будут сняты, ситуация с ценами, безусловно, изменится. В любом случае застройщики должны осознать, что уровень рентабельности строительства в 50-80% достигнуть будет невозможно. Вероятно, им придется работать в пределах обычной рентабельности, которая составляет около 30%.

- Но все ли частные застройщики согласятся снижать стоимость недвижимости?

- Рано или поздно они будут вынуждены это сделать. Если у застройщика возникнет потребность получить денежные средства, он будет вынужден пойти на значительные скидки. Проблема ведь в том, что жилье сейчас не продается. Как бы застройщик не упирался, на рынке много комфортного и качественного жилья, выставляемого по 1700-1800 долларов за квадратный метр, но это уже «непродаваемые цифры».

Кроме того, не в последнюю очередь все зависит от необходимости возобновления собственных ресурсов и оборотных средств. Если у застройщика достаточно большие объемы кредитных средств, он попадает под высокие процентные ставки – 25%. В такой ситуации ему не имеет смысла держать недвижимость и терять деньги на кредите. Лучше скинуть эти 25% со стоимости жилья и тем самым рассчитаться с банком.

- Усложнилась ситуация с кредитами не только для юридических, но и физических лиц. В частности, процентная ставка по кредитам на строительство и покупку квартиры поднялась за несколько месяцев до 20-26% в зависимости от банка. Это, в конечном счете, отпугнуло клиентов, собравшихся приобрести новое жилье…

- Действительно, потенциальные покупатели испытывают трудности с привлечением банковских кредитов. Граждане сейчас крайне редко используют заемные средства, что связано как с высокой процентной ставкой, так и с усложнившимися за последние месяцы условиями получения кредитов. Еще совсем недавно около 40% наших клиентов для получения жилья привлекали банковские кредиты. Сейчас этой категории покупателей практически нет, и это, безусловно, является большой потерей для рынка недвижимости.

Что немаловажно, 90% сделок на вторичном рынке приходятся на альтернативные схемы. То есть клиент продает двухкомнатную квартиру и покупает трехкомнатную, доплачивая где-то около 30 тысяч долларов. Что же касается крупных кредитов – размером в 80-100 тысяч долларов, то получить их могут только единицы, имеющие очень высокую зарплату. Однако кредиты даже на такие относительно небольшие суммы как 20-30 тысяч долларов сегодня привлечь довольно проблематично. Кроме того, и сами граждане опасаются, что не смогут расплатиться за кредит, поскольку не знают, как будут развиваться события в будущем.

- Но не только «фактор страха» играет существенную роль: потенциальные клиенты, анализируя ситуацию в мире, ожидают перемен на белорусском рынке. Насколько их прогнозы оправданы?

- Белорусские граждане видят, что происходит в мире, и пытаются понять, как это отразится на нас. Цены упали во многих странах – в США, Испании, Англии, Литве, Украине и России. То же самое будет и у нас, притом это касается не только рынка недвижимости. Любой товар, который сейчас будет выставляться на рынке, потенциальный покупатель ожидает приобрести по сниженной цене. Стоимость изделия не может не упасть, если использованные в его производстве ресурсы подешевели.

- В прошлом году первичный и вторичный рынок практически сравнялись. Но сейчас разница между ними становится куда более ощутимой…

- Трудности, связанные с первичным рынком, возникли еще летом 2006 года с принятием президентского указа «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов» – тогда застройщики практически перестали прибегать к вышеупомянутой системе привлечения денежных средств. Те же, кто остался в долевом строительстве, оказались в таком меньшинстве, что конкуренция между ними практически не чувствовалась, а предложение было настолько мизерное, что не делало никакой погоды на рынке жилья. В январе прошлого года был подписан указ «О некоторых вопросах долевого строительства», который, по сути, освободил застройщиков от необходимости ограничения стоимости продаваемого жилья. Тем самым повысилась экономическая заинтересованность застройщиков.

В целом, при строительстве жилья застройщики начинают продавать квартиры еще на этапе строительства. Понятно, что им нужно найти денежные средства, чтобы финансировать строительство в течение одного-двух лет. Как один из вариантов, застройщик может использовать средства дольщиков, что сегодня, безусловно, является более выгодно, чем брать банковский кредит. Ведь если строительная компания привлечет заемные средства, ей придется отдавать кредит по высоким процентным ставкам.

Именно поэтому в сложившейся ситуации намного эффективнее прибегнуть к долевому строительству и предоставить будущим клиентам дисконт. Однако, если рассуждать масштабно, то ситуация на первичном рынке не самая радужная. Несмотря на то, что в 2008 году застройщики пытались создать достойную альтернативу вторичному рынку, то когда начался мировой финансовый кризис, спрос на жилье и вовсе упал. Иными словами, их начинания пока не увенчались успехом.

- Положение риэлтерских компаний также не назовешь благоприятным – сокращается количество сделок, падает платежеспособность клиентов, а вместе с ней и стоимость квадратного метра. В каком положении оказались агентства недвижимости?

- Состояние рынка зависит от двух основных факторов – покупательской способности населения, которая формирует уровень спроса и уровень цен, и себестоимости строительства. Безусловно, агентства недвижимости должны учитывать эти факторы, более того, их экономическое положение не в последнюю очередь от них зависит. Если другие компании могут направить свои усилия на смежные области, то риэлтерские компании такой возможностью не обладают.

Поэтому места для маневра практически не существует. Что могут сделать риэлтерские компании в сложившейся ситуации? По моему мнению, есть только один способ увеличения количества сделок по купле-продаже – это непосредственная работа с продавцами, то есть необходимо объяснить им ситуацию, перспективы развития экономики и финансовые возможности наших граждан, а также по конкретным сделкам убеждать их в необходимости снижения цен. Что же касается покупателей, то здесь агентства недвижимости оказываются бессильны, поскольку увеличить платежеспособность клиентов они не в состоянии, да и повлиять на деятельность тех же коммерческих банков риэлтерские компании, безусловно, не могут.

Труднее всего придется большим риэлтерским компаниям. Когда организация имеет крупную обслуживающую структуру, содержать ее в текущих условиях становится сложнее – в конце концов, надо ведь платить сотрудникам зарплату. Во время любого кризиса мелким компаниям выжить легче.

- В этой ситуации более привлекательным для инвестирования может стать сектор коммерческой недвижимости. Что сейчас происходит, в частности, с офисной и торговой недвижимостью?

- На рынках как офисной, так и торговой недвижимости значительно увеличилось предложение. Помимо этого, снизились цены на объекты – собственники офисной и торговой недвижимости идут на существенные скидки. Радует то, что цены на объекты сегодня отражают реальную экономическую ситуацию в стране.

Что касается новых проектов, то тут не все так просто. Основными застройщиками у нас выступают иностранные инвесторы. Вполне вероятно, что они сократят число проектов в несколько раз, то есть объемы предполагаемого строительства и темпы введения в эксплуатацию объектов недвижимости не будут такими, какими они были запланированы в прошлом году. Ситуация схожа с той, в которой оказался сектор жилищного строительства.

- В связи с мировым финансово-экономическим кризисом за рубежом все чаще всплывает информация о «проделках черных маклеров». Существует ли какая-то опасность для белорусских клиентов?

- В отдельных странах мира такая проблема существует. В частности, это относится к российскому рынку недвижимости, где зачастую возникает ощущение, что власть нисколько не препятствует деятельности «черных маклеров». У нас, к счастью, такого развития «черный рынок» не получил. Несомненно, единичные случаи могут иметь место, но в этом нет никакой системы. Более того, если сотрудники какого-либо агентства недвижимости обнаружили мошенников, они могут сообщить об этом в правоохранительные органы. Представители министерства юстиции даже обратилась к риэлтерским компаниям, чтобы они информировали их о деятельности «черных маклеров». Правда, такой проблемы в Беларуси давно уже не существует. На нашем рынке в основной своей массе работают специалисты с чистыми руками.