Зарубежный бизнес поможет белорусам с недвижимостью?

Белорусский рынок недвижимости привлек внимание зарубежных бизнесменов. Сегодня за счет иностранных инвестиций только в Минске строятся жилые комплексы, бизнес-центры и гостиницы. В будущем число таких проектов обещает и вовсе увеличиться в разы. Впрочем, даже с учетом этого объемы иностранных инвестиций в строительную отрасль Беларуси оставляют желать лучшего. Тем более что зарубежные компании нередко не спешат переходить от слов к делу и затягивают сроки строительства. Впрочем, недостаточная развитость отдельных рынков (прежде всего, рынка офисной недвижимости и гостиничного сектора) притягивает инвесторов, закаленных в условиях сильной конкуренции. Как признался domania.by управляющий партнер юридической фирмы «Степановский, Папакуль и партнеры» Александр Степановский, приход крупных инвесторов на рынок недвижимости страны не за горами.

- Как отразился мировой кризис на строительной отрасли, не угас ли у застройщиков и девелоперов интерес к реализации проектов на территории Беларуси?

- Последние два года для строительной отрасли выдались непростыми. Так, 2009 год прошел под знаком судебных споров по вопросам недвижимости. Реальных проектов на рынке можно было пересчитать по пальцам, в то время как судебных дел по взысканию задолженностей по строительным работам и споров между застройщиками и дольщиками было достаточно много.

Нельзя сказать, что и в 2010 году судебных споров по вопросам недвижимости стало меньше. Однако в прошлом году в Минске стали появляться «живые» проекты. Чрезмерной активности, если сравнивать с 2008 годом, не было, но, что немаловажно, проекты, начатые в прошлые годы, постепенно развивались.

Еще одна деталь: в последнее время было много консультаций, связанных с использованием 10-го декрета, в частности, заключением инвестиционных договоров и получением всяческих льгот при строительстве объектов. Так, мы консультировали одного клиента по строительству большого спортивного объекта в районе Каменной горки. Сейчас там идут проектные работы. Инвестор планирует возвести не только спортивный комплекс, но и гостиницу, а также бизнес-центр. Его целью было заключение инвестиционного договора с минскими властями и получение преференций при строительстве и использовании спортивного объекта.

- Чего не хватает рынку недвижимости Беларуси?

- Если говорить о рынке жилья, то не хватает культуры проживания. Например, в Великобритании принято жить не только в загородных домах и городских квартирах, но и в таунхаусах. При этом в Англии представлено 6 схем покупки недвижимости с использованием ипотеки, однако при этом только где-то к 42-43 годам британцы могут позволить себе приобрести жилье.

Если взять жилые комплексы Лондона, то там мы также можем увидеть признаки единства – общая парковка, внутренний дворик и, скажем, аккуратные подъезды, свидетельствующие о высокой культуре проживания. Все это объединяет людей.

- В Минске также строят жилые комплексы, объединенные в единый архитектурный ансамбль. Но интересна другая сторона: почему-то те мега-проекты, которые сегодня реализуются или планируются к реализации в белорусской столице, довольно быстро пересматриваются в сторону сокращения их стоимости, лишаясь обещанных небоскребов и дорогостоящих строений. С чем это связано?

- Это связано с финансированием, а также отсутствием стандартов на строительство высотных зданий. Кроме того, не решен вопрос, нужно ли Минску высотное строительство?

Что касается известного всем «Минск-Сити», то не те люди занимаются этим проектом. На мой взгляд, этот проект должны были реализовывать другие люди. Возможно, это должны были быть западные компании или арабские инвесторы. Здесь важны два фактора – опыт реализации подобных проектов и наличие денежных средств на его осуществление. К сожалению, у тех, кто сейчас реализует этот проект, нет ни того, ни другого. Мне было понятно сразу, что этот проект этими людьми не будет реализован.

В целом, мировой кризис, безусловно, сказался на инициаторах крупных проектов. Если раньше деньги бросались на любые фантазии, то сейчас есть проблемы как у застройщиков и девелоперов, так и у банков, которые их финансируют.

- Что необходимо изменить для более динамичного развития белорусского рынка недвижимости?

- Самое главное для развития любого бизнеса – это стабильность. Действующее в Беларуси законодательство вполне эффективно. Возможно, стоит упростить порядок расчета и уплата налогов, чтобы налоговая система была более простой и понятной.

Надо отметить, что любой бизнес всегда привлекает стабильность, которая предполагает неизменность законодательства для тех, кто пришел на рынок сегодня. Это крайне важная составляющая для привлечения иностранного капитала.

Что касается рынка жилья, то Беларуси необходимо развивать институт ипотеки и различные ее механизмы. Кроме того, надо внедрять новые технологии долгосрочной аренды квартир. В целом, должно быть множество инструментов, позволяющих белорусам комфортно проживать и как можно реже задумываться о жилищной проблеме.

- Замминистра экономики Андрей Тур недавно высказал надежду, что директива №4 позволит постепенно уходить от арендных отношений на рынке коммерческой недвижимости. На ваш взгляд, станет ли документ стимулом для белорусского бизнеса к приобретению или строительству собственных зданий?

- На мой взгляд, документ не будет стимулировать к уходу от арендных отношений. Тут нужно ответить на два взаимосвязанных вопроса: зачем бизнесмен арендует помещение и зачем ему покупать его в свою собственность? Ведь если учредителями предприятия выступают несколько человек, то им куда легче разойтись, если они арендует помещение, а не приобрели его в собственность.

Кроме того, если построить собственное здание, предстоит решать вопрос, кем оно будет управляться. Также непонятно, что делать с лишними площадями: их, конечно, можно сдать в аренду, однако вскоре компания может вырасти, и тогда потребуются новые помещения.

- Но не стыдно ли крупной компании, капитализация которой исчисляется сотнями миллионов долларов, не иметь собственного здания?

- Постепенно белорусский рынок будет к этому идти, и сегодня уже назрела необходимость в управляющих компаниях. Например, управлением офисного здания компании «Итера» в Москве занимается специализированная компания.

Для появления в Беларуси управляющих компаний должны сложиться определенные условия, прежде всего, должно стать больше офисов, возведенных единым собственником. Не секрет, что наличие дольщиков негативно отражается на привлекательности бизнес-центра: ведь когда собственник один, арендатору гораздо проще договориться о величине ставок арендой платы.