Застройщики переложили валютное бремя на покупателей

Сложности в валютной сфере практически «заморозили» рынок жилья. Число заключаемых сделок с жилой недвижимостью уже снизилось примерно на 20%. Застройщики поспешили переложить валютное бремя на покупателей, увеличив стоимость строительства примерно на 10%. Более того, отдельные строительные компании пытаются найти повышению цен юридическое оправдание. В свою очередь, продавцы на вторичном рынке испытывают трудности с конвертацией, хотя цены в долларах оставили неизменными. В итоге вторичное жилье в Минске по цене стало привлекательнее новостроек. Как отмечает председатель совета Белорусской ассоциации «Недвижимость», директор агентства недвижимости «БелЦТН» Николай Простолупов, в сложившейся ситуации покупать готовое жилье выгоднее, чем его строить.

- Каким образом валютный ажиотаж отражается на первичном и вторичном рынках жилья?

- На первичный рынок жилья он напрямую не влияет, поскольку там валютой никогда не рассчитывались. Для «первички» характерны другие проблемы, в частности, непонятный курс доллара. Когда Национальный банк разрешил банкам отклоняться от официального курса на 10%, это вызвало большую озабоченность у застройщиков. Практически все они подняли на 10% стоимость своего строительства. Как результат, это вызвало большой отток покупателей.

- Имеется в виду, что застройщики подняли цены для вновь прибывающих дольщиков?

- Да, безусловно. Цены подняли для вновь прибывающих и участников долевого строительства, и покупателей жилищных облигаций. Получается, что цены поднялись в рублевом эквиваленте, но с учетом фиксированного курса американской валюты стоимость жилья в долларовом выражении также поднялась на 10%.

При этом некоторые застройщики приостановили дальнейшую продажу, пытаясь найти юридическое оправдание повышению цен для участников долевого строительства. Де-юре у них таких прав нет. Что касается жилищных облигаций, то тут ограничений нет, а вот в указе о долевом строительстве заложены ограничительные меры.

- Но они туда заложены, чтобы обезопасить дольщика. Правильно ли я вас понял: застройщики пытаются найти легальный способ сделать перерасчет?

- И перерасчет сделать, и оправдать такое значительное повышение цен. Ведь, согласно указу, стоимость строительства может корректироваться только в пределах индекса изменения стоимости строительно-монтажных работ (индекса СМР).

- Есть ли резерв для снижения цен на жилье с точки зрения стоимости строительных материалов, рабочей силы и аренды оборудования?

- Приведу пример для сравнения: РУП «Витебский ДСК» продает на рынке панельные дома по цене $580-600 за квадратный метр. Точно такие же дома государственный генподрядчик, работающий в столице, продает на свободном рынке от $900 за «квадрат». При этом он не платит за инфраструктуру: это бремя ложится на городской бюджет. Бывает, что генподрядчик работает на коммерческих застройщиков. Тогда он берет с коммерсанта свои $700 за каждый квадратный метр и ни за что не платит – ни за инфраструктуру, ни за проект. Вот что сейчас происходит в «Минск-Сити»: генподрядчик строит по $700, по $950 продает застройщик, закладывая в дельту свою прибыль.

- И это будущий деловой центр Минска?

- Да, смешно, конечно, так говорить о 10-этажных «панельках». Просто позиционируют это как «Минск-Сити». Есть и другой пример, когда один застройщик вблизи центра города возводит панельные дома с известными именами.

- Насколько активно, по вашим наблюдениям, ведется строительство жилья в Минске частными застройщиками? Наблюдается ли в этом году какое-то замедление, по сравнению с прошлым годом?

- Строительство идет теми же темпами. Изменений каких-то не произошло. Что касается новых проектов, то информация о них появляется. Однако у меня есть большие сомнения, поскольку инвестору нужно постараться, чтобы вернуть себе деньги.

- Какова сейчас рыночная стоимость квадратного метра жилья?

- Первичный рынок я даже затрагивать не буду, так как буквально за несколько недель там цены поднялись на 10%. Что касается вторичного рынка, то средняя стоимость квадратного метра составляет $1280-1300. В однокомнатной квартире жилищный «квадрат» обойдется в среднем в $1350, в двухкомнатной – в $1280-1320, а в трехкомнатной – в $1200-1250.

- Может ли обещанный запуск ипотечного кредитования изменить к лучшему ситуацию на рынке жилья?

- Возможность ипотечного кредитования у нас уже есть давно. Ни один банк не дал кредит ни одному физическому или юридическому лицу без обеспечения его возврата. Как правило, этим обеспечением выступают объекты недвижимости.

- Что же тогда происходит на вторичном рынке жилья?

- На вторичном рынке сложилась неприятная ситуация, связанная с тем, что невозможно провести конвертацию получаемых кредитов в белорусских рублях или других денежных средств. Все это привело к резкому падению числа сделок. Рынок столкнулся со снижением активности уже в марте: по сравнению с февралем, число сделок упало где-то на 20%. Если ситуация будет оставаться неизменной, то мы досрочно войдем в так называемый тихий сезон, который обычно наступает в конце мая – начале июня.

- То есть затишье на рынке жилья уже наступило?

- Уже замечается снижение числа сделок на рынке жилья. Падение может составить около 30%. Если за неделю-другую что-то поменяется, то рынок еще сможет оживиться. Если же ситуация сохранится, то апрель будет провальным.

- Для потребителя сейчас выгоднее покупать жилье, чем его строить?

- Поскольку застройщики подняли цены в долларовом выражении на 10%, покупателям стало интереснее решать жилищный вопрос на вторичном рынке. Получается, что сегодня можно приобрести готовое жилье с отделкой в любом районе города по цене ниже, чем у застройщика.